Залог квартиры
- особенности покупки
Приобретая любое имущество, независимо от его вида и функционального назначения, покупатель полагает, что на нем отсутствуют различного рода обременения, уверовав в добропорядочность продавца. Залог квартиры может служить основанием к выдвижению требований снижению ее стоимости, при том условии, что о наличии на ней обременений было сообщено продавцом до совершения сделки.
Возникли трудности в оформлении необходимых документов? Обращайте за помощью к нам. Наши юристы помогут отстоять Ваши права. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Однако не исключены ситуации, когда о наличии залоговых обязательств в отношении совершенной покупки, новый собственник узнает лишь спустя некоторое время.
Обязанность продавца покупателя квартиру, не обремененную залогом или иными правами третьих лиц, корреспондирует его же обязанности провести подготовительные действия, достигающие ожидаемого результата. В частности, продавец должен уведомить о залоге квартиры покупателя, при необходимости предоставив, при необходимости, соответствующее тому подтверждение. В свою очередь, при покупке квартиры, имеющей обременение в виде залога, новый владелец должен его снять.
Если речь идет об ипотеке, как одном из условий залога квартиры, то регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В целях снятия обременения новый владелец квартиры в первую очередь должен обратиться в регистрирующий орган (территориальные подразделения федеральной регистрационной службы), который, однако, как показывает сложившаяся практика, зачастую принимает решение об отказе в снятии обременения, что дает право обжаловать подобное решение в суде. В судебной практике подобные споры встречаются достаточно часто и в большинстве случаев суд принимает решение о снятии обременения.
Наряду с отказом уполномоченных государственных органов в снятии залоговых обязательств с приобретенной квартиры, достаточное распространение получили споры непосредственно связанные с заложенным имуществом. Речь, в частности, идет о спорах, связанных с реализацией предмета залога с публичных торгов. Особенностью торгов, предметом которых выступает заложенная квартира, является то, что ее реализация производится по рыночной цене, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. Большинство дел связано с требованием о признании недействительными результатов торгов. Большинство исков, связанных с оспариванием результатов торгов, остается без удовлетворения, причиной является неправильное применение норм права, регулирующих порядок проведения торгов.
Следует помнить, что порядок проведения торгов по реализации, заложенного на основании ипотечного договора недвижимого имущества несколько отличается от общей процедуры их организации и проведения. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет". Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наши адвокаты окажут Вам грамотную и квалифицированную юридическую помощь. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»