Задаток при покупке квартиры
- как его вернуть
Возврат задатка при покупке квартиры один из деликатных вопросов на рынке недвижимости.
Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.
По своей правовой природе задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке при покупке квартиры подлежит составлению в письменном виде. Данное требование считается соблюденным, при включении условия о задатке в тексте предварительного договора.
Задаток при покупке квартиры должен стимулировать участников предстоящей сделке к надлежащему исполнению принимаемых на себя обязательств. В противном случае, задаток может быть не возвращен стороне, давшей задаток и не выполнившей свои обязательства. Или при невыполнении обязательств стороной, принявшей задаток, он взыскивается с нее в двойном размере. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.
При этом обращает на себя внимание то обстоятельство, что ограничения на возврат задатка при покупке квартиры имеют место лишь в случае виновного неисполнения стороной своих обязательств – отказ от покупки квартиры. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Соответственно, внесение задатка при покупке квартиры вовсе не означает ограничение прав покупателя на отказ от ее приобретения (естественно речь идет о независящих от него причин отказа), связанного с риском финансовых потерь.
Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Применительно к покупке квартиры, стоит исходить из возможных существующих на сегодняшний день вариантов и условий ее приобретения. Наиболее распространенным способом покупки жилья сегодня является ипотека (в том числе возможны различные ее разновидности для отдельных категорий граждан – молодые семьи, военнослужащие, получатели «материнского капитала» и т.п.). Естественно, что приобретение квартиры на условиях ипотеки, предполагает внесение за нее заемных средств, при условии согласования и заключения кредитного договора. Однако, возможность отказа в его заключении не исключена, что предполагает невозможность покупки квартиры обеспеченной задатком. Соответственно последний, в силу невозможности покупателя исполнить договор по независящим от него причинам, подлежит возврату.
Определенные сложности с возвратом задатка при покупке квартиры возникают в силу оформления договорных отношений предполагаемых участников сделки. Принимая во внимание, что приобретение недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, и только в этом случае, участники сделки принимают на себя взаимные обязательства по договору, последние заключают предварительный договор, включая в него условие о задатке. Однако, как уже неоднократно отмечалось, данное положение договора, в силу его правовой природы ничтожно и не порождает за собой названные выше негативные последствия. Правда, стоит отметить, что судебная практика по этому вопросу весьма противоречива. Материалы судебной практики показывают, что в качестве обеспечения такой договор может предусматривать передачу продавцу определенной суммы, которая впоследствии при отказе покупателя от покупки может не возвращаться. Сказанное предполагает определенные риски как с возвратом задатка при покупке квартиры, так и отказом в его получении.
В этой связи участникам предстоящей сделки по покупке квартиры целесообразно воспользоваться компромиссными вариантами ее обеспечения. Одним из них, уже проверенный временем, учитывающим интересы как покупателя, так и продавца, является заключение договора банковской ячейки между покупателем, продавцом и выбранным банком. Также не стоит забывать и о договоре поручительства, который в большей степени обеспечивает интересы продавца, что косвенно гарантирует соблюдение интересов покупателя.
Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»