Купля-продажа недвижимости
- юридическое сопровождение сделки
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.
Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.
Именно это в совокупности с достаточно высокой ценой на недвижимость и связано то обстоятельство, что добросовестные участники сделки (как продавцы, так и покупатели) нередко становятся жертвами неправомерных действий, а сам предмет договора делают весьма привлекательным для недобросовестных граждан.
Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости позволит не только грамотно оформить договорные отношения, но, в перспективе, способствует избежанию излишних судебных тяжб (например, признания совершенной сделки недействительной). Достижению названных целей во многом способствует грамотное составление договора. Составляемый в письменной форме, договор купли-продажи недвижимости должен основываться на принципах равноправия – в равной степени учитывать интересы обоих его участников (или иного их количества), что предполагает недопущение прав одной из сторон.
В договоре купли-продажи недвижимости наряду со стоимостью покупки и ее идентифицирующими признаками (общая и жилая площадь, адрес места ее нахождения, количество комнат, их площадь и т.п.), также должны быть отражены сведения о правомочиях продавца в отношении отчуждаемой недвижимости, наличие на нее обременений, данные о несовершеннолетних лицах, прописанных в квартире (или ином жилом помещении).
При составлении договора важно грамотно определить его предмет. При определении недвижимости следует выделить три основных критерия, каждый из которых последовательно излагается в содержании договора купли-продажи: во-первых, удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), т.е. его пригодность для проживания; во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание в нем физических; в-третьих, изолированность помещения (не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом). Предусмотрев в содержании договора купли-продажи недвижимости положения о свободе ее от различных обременений и прав третьих лиц, не лишним будет проверка их соответствия действительности. Последняя, также является частью юридического сопровождения совершаемой сделки.
Соответственно эти сведения могут быть предоставлены как самим продавцом, так и получены, в том числе посредством использования интернет-портала – «государственные услуги» от их непосредственных держателей (службы судебных приставов, миграционной службы, регистрационной палаты, бюро технической инвентаризации и т.п.). Нелишним будет проверка и правомочий продавца на отчуждение недвижимости, особенно если последний действует на основании доверенности. Здесь интерес будет представлять информация о личности доверителя – является ли лицо вменяемым и дееспособным, осознавало ли оно характер своих действий на момент выдачи доверенности и понимало ли возможные их последствия. При отчуждении недвижимости одним из супругов необходимо проверить наличия на то согласия (письменного заверенного нотариусом) второго.
Убедившись в достаточности правомочий продавца по распоряжению отчуждаемой недвижимости и проверив чистоту совершаемой сделки, переходим к очередному этапу оформления договора. Договор купли-продажи недвижимости относится к разряду сделок подлежащих в обязательном порядке государственной регистрации.
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости осуществляется на основании заявления о государственной регистрации, подаваемого в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с прилагаемыми к нему документами, необходимыми для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества. К их числу относятся: документ об уплате государственной пошлины; документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица; документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права; план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов). Более детально информация о документах, предоставляемых для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и порядке ее осуществления можно ознакомиться на информационных порталах государственного органа ее осуществляющего.
Адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»