Ипотека: как продать квартиру
Приобретение квартиры на условиях ипотечного кредитования, вовсе не означает, что впредь до полного погашения кредита, заемщик ограничен в правах по распоряжению недвижимым имуществом. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Продать квартиру, обремененную ипотекой на сегодняшний день можно несколькими способами. Во-первых, самый верный и «безболезненный» путь – погашение, чаще досрочное, кредита. Погасить его можно как за счет собственных, так и заемных средств, после чего банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога, и происходит продажа квартиры. Этот способ возможен лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита, если оно допускается ипотечным договором. Однако, существует риск, что сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком. В сложившихся в настоящее время экономических условиях, реализация данного способа возможно при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом.
Возникли трудности в оформлении необходимых документов? Обращайте за помощью к нам. Наши юристы помогут отстоять Ваши права. Наши телефоны:(495) 790-54-47.
Во-вторых, совершение сделки по отчуждению квартиры, обремененной ипотекой возможно при участии банка, выдавшего кредит. В данном случае покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. Указанный способ предполагает обязательное получение согласие банка. У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки. Получение согласие предполагается и в случаях, когда у правообладателя, купленной в ипотеку квартиры, закладная находится на руках. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Третий способ предполагает переоформление ипотечного кредита с согласия банка на покупателя. В данном случае также предполагается согласие банка на отчуждение заложенного имущества.
Учитывая, что в последних двух случаях необходимым условием продажи квартиры является получение согласия залогодержателя – банка следует помнить, что, как правило, банки неохотно дают согласие на отчуждение недвижимости, поскольку это связано с возможными рисками неплатежей и просрочек по кредиту. Согласие, как правило, оформляется в виде отдельного документа и предоставляется в письменной форме. Однако на практике могут иметь место и другие формы. Это может быть письмо адресованное банком владельцу квартиры, содержащее согласие на ее отчуждение, подписание договора купли-продажи, в качестве заинтересованного в совершении сделки участника и т.п.
Перед обращением в банк за согласием на отчуждении предмета ипотеки, стоит заключить с покупателем предварительный договор, согласно которому при получении необходимого согласия, заключается договор купли-продажи, после чего, покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. При этом покупателю следует иметь в виду, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях. Подобной позиции придерживается и судебная практика, отмечая, что такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в норме закона, регулирующей прекращение залога.
Наши адвокаты окажут Вам грамотную и квалифицированную юридическую помощь. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»