Договор долевого участия в строительстве
и его досрочное расторжение дольщиком
Обеспечение жильем граждан Российской Федерации остается не только острейшей социальной проблемой, но и является одним из направлений государственной политики современной России.
Частичному решению данного вопроса должны способствовать положения ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", принятие которого вызвано необходимостью законодательно решить проблемы дольщиков (участников долевого строительства). Действительно большое количество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь многоквартирных жилых домов, с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушаются. В практике имеют место случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись на строительство других домов, в результате чего произвольно менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовали по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Если у Вас возникли проблемы при расторжении договора долевого участия в строительстве или возврате внесенных средств в долевом строительстве, то обращайтесь за помощью к нам. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Принятие названного законодательного акта было призвано решить данные проблемы, создать условия, обеспечивающие защиту прав и законных интересов дольщиков. Однако, как показывает практика, ранее существовавшие проблемы, во многом благодаря несовершенству действующего законодательства, равно как и остались не разрешенными. Имевшие место описываемые случаи, прочно вошли в обычаи делового оборота в строительной сфере, что подчас, создает условия для социальной напряженности в отдельных районах страны.
Залогом защиты прав и законных интересов дольщика служит, прежде всего, его внимательность и осмотрительность, равно как и умение анализировать складывающуюся ситуацию на рынке недвижимости, и принятие на основе сделанных выводов оперативных решений.
По договору долевого участия в строительстве дольщик, при условии полной выплаты установленной цены, вправе претендовать на получение построенного и введенного в эксплуатацию жилого помещения в установленный срок.
При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо помнить, что только составленный в письменной форме и прошедший, в установленном порядке государственную регистрацию договор долевого участия в строительстве является легитимным, порождающим права и обязанности для его участников.
В обязательном порядке договор долевого участия в строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Заключив договор долевого участия в строительстве, дольщик приобретает достаточно широкий набор полномочий, способствующий реализации его права на получение жилья, равно как и обеспечивающий защиту его интересов на всех этапах застройки. Посредством их дольщик получает возможность доступа к информации, отражающей ход и результаты строительства, позволяющей оценивать собственные шансы на обзаведение жильем.
При наличии сомнений в добросовестности застройщика, своевременности исполнения, принятых им на себя обязательств, законодатель вложил в руки дольщика действенный инструмент самозащиты – право досрочно расторгнуть договор долевого участия в строительстве. При этом, использование последнего не поставлено в зависимость от условия уплаты им цены договора (полного внесения своей доли).
Целям реализации предоставленной возможности служит право на ознакомление с проектной декларацией, включающей в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Требования к ее содержанию, порядку ведения, а равно размещения для ознакомления всеми заинтересованными лицами содержаться в положениях ст. ст. 19 – 21 Федерального закона. Учитывая, что законодатель обязывает застройщика ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся финансовых результатов текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а равно иные сведения касающиеся информации о застройщике и проекте строительства, дольщик может, полагаясь на свою интуицию, анализ иного рода сведений, сделать предварительную оценку о перспективах строительства и принять на ее основе решение о расторжении договора долевого участия в строительстве.
По требованию участника долевого строительства договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором долевого участия в строительстве срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором долевого участия в строительстве случаях.
Учитывая, что законодатель оставляет за дольщиком свободу выбора оснований досрочного прекращения договора долевого участия в строительстве, последний может аргументировать свои требования:
1) неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором долевого участия в строительстве срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнением застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков объекта недвижимости, соразмерному уменьшению цены договора долевого участия в строительстве или возмещению своих расходов на устранение недостатков, при условии, что недостатки о которых ведется речь явились следствием вины застройщика в связи с отступлением им от условий договора;
3) существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства;
4) прекращением действия договора поручительства, обеспечивающего исполнение застройщиком, принятых на себя обязательств.
Для достижения цели досрочного прекращения договора долевого участия в строительстве дольщику необходимо направить застройщику претензию. В случае неполучения ответа на претензию либо в случае отказа застройщика ее удовлетворить у участника долевого строительства возникает право предъявления соответствующего иска в суд. Нарушение претензионного порядка урегулирования данного спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения.
Определенные сложности в судебном процессе для дольщика представляет обязанность доказывания нарушения его прав. Предмет и пределы доказывания определяются с учетом основания предъявляемого искового заявления. В тоже время, при его грамотном составлении и использования тонкостей отечественного законодательства, бремя доказывания можно переложить на плечи застройщика. Однако это уже дело рук профессионалов.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам осуществить возврат внесенных средств в долевое строительство. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»