Договор аренды
- отказ от продления
Аренда недвижимости – явление сейчас очень распространенное.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам отстоять Ваши права в суде. Если Вам нужна квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Заключение договора аренды выгодно для всех его участников: арендодатель извлекает прибыль за счет, находящейся в его распоряжении недвижимости, заставляет ее «работать»; арендатор – при минимальных финансовых затратах обеспечивает реализацию собственных интересов. Частым объектом арендных отношений являются земельные участки, объявления о сдаче которых достаточно часто встречаются в печатных изданиях в колонке «аренда», в сети Интернет и т.п. В силу особого правового статуса земли, чаще всего арендатором выступает государство, интересы которого представлены всевозможными властными структурами.
Участившаяся с недавнего времени тенденция заключения договора аренды земельного участка с целью его последующего использования для индивидуального жилищного строительства, в добавок к существующим, обострили риск отказа арендодателя от продления договора. Особенно обостренно он ощущается при завершившемся строительстве.
Аренда земельного участка, находящегося в собственности государства, предполагает издание распорядительного документа, который формально выполняет роль договора аренды. Особенностью его, как и рассматриваемых арендных отношений, является определение конкретных сроков его действия с перспективой возможного продления на аналогичных условиях. Продление договора аренда, в свою очередь, осуществляется по более упрощенной схеме по сравнению с его заключением.
Однако, чаще всего на желание арендатора продлить договор аренды, арендодатель отвечает отказом. Причины последнего, как показывает анализ судебной практики, носят формальный характер: длительное неиспользование земельного участка, не совершение в отношении него определенных действий (например, постановка на кадастровый учет), использование по иному, в сравнении с обозначенным условиями договора, назначению, невнесение арендной платы и т.п. Зачастую властный субъект, отказывая в продлении договора аренды, даже не удосуживается проверить насколько формулировка отказа в продлении договора соответствует реальной действительности. Выход в таких ситуациях видится только один – обращение в суд в защиту своих интересов.
Чаще всего рассмотрение подобных исков заканчивается в пользу истца (арендатора), поскольку ответчик не может подтвердить обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих возражений. В то же время при обращении в суд арендатор сталкивается с рядом проблем, первой из которых является правильное определение подсудности спора и содержания исковых требований. В частности, смущает то обстоятельство, что в роли ответчика выступает властный субъект – администрация муниципального образования, наделенная правом принятия решения о сдаче в аренду земельного участка, находящегося в его административных границах.
Ответ на этот вопрос более чем очевиден. Определению суда, правомочного рассматривать споры подобной категории зависят от статуса арендатора: для граждан – это суды общей юрисдикции (районный суд), для организаций – арбитраж. Учитывая, что речь идет сугубо о хозяйственных взаимоотношениях, выраженных в заключенном договоре аренде – в суд подлежит подача искового заявления, по установлены для этих целей правилам. Речи об обжаловании решений властных органов в таких ситуациях не может быть и речи.
Обобщение складывающейся судебной практики по данному вопросу позволяет сделать однозначный вывод о том, что в подавляющем большинстве своем случаев решения арендодателя об отказе в продлении договора аренда носят незаконный и необоснованный характер. Более того, чаще они выходят за рамки не только заключенного договора аренды, но и действующего законодательства, что, в свою очередь и становится, основанием для удовлетворения исковых требований о продлении договора. Что же касается истца, то несоблюдение условий договора, а также норм права, регулирующих отношения по договору аренды, делает его продление невозможным.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»