Договор аренды
- практическая реализация отдельных положений
Чаще других предметом судебного разбирательства являются требования, основанные на заключении договора аренды неправомочным лицом.
Проблемы правового характера, связанные с недвижимым имуществом, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.
В частности, при его заключении предполагается, что в качестве арендодателя выступает собственник арендуемого имущества. Выдвигаемые в этой связи требования основывались на отсутствии у арендодателя достаточных правомочий на передачу в аренду имущества. Бытующее мнение при этом идет в разрез со складывающейся практикой. Судами неоднократно отмечается, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным. Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит действующему законодательству и, следовательно, также не может быть признан недействительным.
Однако, при подобной позиции открытым остается вопрос о судьбе будущего земельного участка, договор аренды которого заключается лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Договор аренды такого рода предполагается ничтожным. Сделанный вывод основывается на наложении норм земельного законодательства, не предусматривающие возможность распоряжения земельным участком, в том числе и будущем лицом, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования. Соответствующая позиция нашла свое, пусть и противоречивое, отражение в судебной практике, основанная на постулате недопустимости распоряжения имуществом, в том числе и посредством передачи его по договору аренды, лицом, не являющимся его собственником.
Правда допускается и оговорка. В частности, лицо, не имеющее никаких прав на земельный участок и лишь намеревающееся в будущем приобрести его в собственность, вправе заключить в отношении такого участка договор аренды в качестве арендодателя с тем условием, что исполнение и фактическая передача земельного участка арендатору, будет отсрочено во времени. Последний момент определяется фактом оформления земельного участка в собственность. Другой вопрос, как поступать в таких ситуациях арендатору?
Соответствующие проблемы могут возникнуть и при аренде объекта капитального строительства до ввода его в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Правда, стоит иметь ввиду, что лица виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности, а их деятельность может быть приостановлена.
В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Поэтому доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Подобное положение вещей неизбежно может повлечь привлечение в процесс собственника арендуемой вещи, что дает ему абсолютное право выдвинуть требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»