Признание права собственности на квартиру
Последние годы большая проблема для дольщиков возникает при признании права собственности на квартиры в новостройке. Ещё большой сыр-бор для дольщиков разгорается в том случае, когда застройщик признаётся банкротом.
Адвокат Ежов Антон Валентинович и кандидат юридических наук, адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна из Коллегии адвокатов "Правовая защита" решили прокомментировать сложившуюся ситуацию о признании права собственности на жилое помещение, в том числе при банкротстве застройщика, а также дать юридически правильные советы о том, как поступать, если вы попали в схожую историю.
Коллегия адвокатов "Правовая защита". Запись на консультацию по телефону: (495) 790-54-47. Адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, дом 21.
Сразу же стоит отметить, что многие застройщики в достаточной мере добросовестны и всеми силами стараются выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Так, в некоторых случаях права собственности на квартиры признаются даже тогда, когда инициирована процедура банкротства, а именно – идёт её стадия – наблюдение. Однако, если дело о несостоятельности (банкротстве) юридического лица находится на другой стадии, к примеру, уже назначен конкурсный управляющий, то помочь дольщикам получить их оплаченное имущество в собственность в обычном порядке уже невозможно. К тому же, некоторые застройщики в силу разных причин и обстоятельств могут не захотеть сделать это. Как же быть тогда дольщикам, чтобы получить свои квадратные метры в собственность и при этом остаться в рамках правового поля?
Параграф 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что после начала арбитражным судом 1-ой процедуры банкротства застройщика – наблюдения, каждое заявление, связанное с признанием права собственности, следует подавать только в арбитражный суд в рамках соответствующего дела о банкротстве. Чем это страшно и страшно ли это на самом деле? Это значит только то, что в случае включения в отношении застройщика процедуры банкротства, его дольщикам уже невозможно будет подавать иски о признании права собственности на их квартиры в суды общей юрисдикции. Тогда придётся действовать через арбитражный суд.
Хотя требование о признании права собственности на квартиры через арбитражный суд при банкротстве застройщика – не единственная возможность. Положения самого Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и судебная практика Верховного суда РФ дают возможность продвигаться и другими путями. Иногда в отношении строительной компании инициируется процедура банкротства, но при этом суд сразу не вводит положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)”.
Таким образом, выходит, что даже соблюдая все формальности, дольщики имеют право подавать иски о признании права собственности на квартиру в суд общей юрисдикции.
Следует сразу же предупредить читателя, что суды общей юрисдикции в этом случае поступают по-разному. Иногда судья не хочет вникать в нюансы законодательства и попросту «отфутболивает» дольщиков в арбитражный суд. Тем не менее, в юридической практике существуют случаи, когда удавалось успешно оспаривать отказ судьи от рассмотрения подобного дела.
Теперь рассмотрим случаи признания права собственности на квартиры при банкротстве застройщика в арбитраже. Сначала – наиболее простой случай.
Если многоквартирный дом достроен и сдан в эксплуатацию и, если до момента начала процедуры банкротства между строительной компанией и дольщиком подписан передаточный акт или другой схожий документ, то арбитраж по заявлению дольщика может вынести определение о признании права собственности на квартиру у участника строительства. Нюанс в этом случае в том, что принимается во внимание именно дата принятия арбитражем заявления о банкротстве строительной компании, а не дата начала той или другой процедуры банкротства.
Итак, что в «сухом остатке»? Чтобы сработал последний описанный случай признания права собственности дольщика на жилые метры в новостройке, требуется соблюдение пары условий:
1) дом должен быть введён в эксплуатацию;
2) до момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом нужно, чтобы был подписан акт приема-передачи на квартиру в данном доме.
Узнавать о том, сдан ли дом в эксплуатацию следует в местной администрации (в столице РФ – это можно сделать в Мосгосстройнадзоре), а о моменте принятия арбитражем определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом – на официальном сайте арбитража, ведущего дело о банкротстве строительной компании.
Что же делать тогда, когда передаточный акт подписан после принятия заявления о банкротстве застройщика, либо вообще не подписан? В этом случае есть возможность подавать заявление о присоединении своих требований к реестру требований о передаче жилых помещений. Однако эта возможность не гарантирует, что дольщик обязательно сможет признать право собственности на квартиру и получит своё жильё.
Возможности признания прав собственности на жильё в новостройке в арбитраже даёт своей практикой Верховный Суд РФ. При этом Верховный Суд исходит из принципа равенства прав граждан. Высшая судебная инстанция РФ постановила, что отказ дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до момента введения процедуры банкротства строительной компании суды общей юрисдикции выносили положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме), не будет находиться в рамках правового поля.
Выходит, что если акт приема-передачи между застройщиком и его клиентом не подписывался (или был подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), то следует выяснять, признавался ли кто-нибудь из других дольщиков собственником квартиры в этом же многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если признавался, то следует подавать заявление о признании права в арбитраж уже на основании вышеописанной практики Верховного суда РФ, со ссылкой на принцип равенства прав граждан, являющихся клиентами-дольщиками определённого застройщика.
В завершении следует заметить, что все моменты, о которых рассказано в данной статье, «работают». К примеру, заметим, что и Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московской области очень нередко применяют вышеописанную практику Верховного суда РФ в признании за дольщиками как прав собственности на квартиры в уже готовых домах, так и прав собственности на доли в домах не до конца возведённых.
Напоследок скажем о том, что адвокаты Ежов Антон Валентинович и Вашанова Оксана Вячеславовна из Коллегии адвокатов "Правовая защита" оказывают всю необходимую юридическую поддержку в Арбитражном суде города Москвы, Арбитражном суде Московской области и других арбитражах в делах по заявления о признании права собственности на квартиры, другие жилые помещения и другие объекты недвижимости (машиноместа, нежилые помещения) в сданных в эксплуатацию домах и по искам о признании права на долю в виде квартиры в незавершенных строительством домах.
Для получения более подробной информации или записи на прием для оформления услуги по ведению дела, обращайтесь по тел.: (495) 790-54-47. Адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, дом 21.
Адвокат Ежов Антон Валентинович
К.ю.н, адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна
© МОКА "Правовая защита"