Приобретение недвижимости
– риски покупателя и как их избежать
Существующие покупательские риски при приобретении недвижимости далеко не во всех случаях носят криминальный характер или сопряжены с мошенническими действиями продавца.
Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.
Их существование чаще предопределено объективными причинами и, как правило, в таких ситуациях пострадавшими оказываются добросовестные приобретатели имущества, которые тщетно пытаются вернуть свои деньги или восстановить нарушенные права. Чаще всего имеют место случаи приобретения недвижимости, на которую претендуют наследники, обладающие правом на обязательную долю, продаваемое лицом, признанным в последствие недееспособным или где не были учтены интересы несовершеннолетних детей. Значительные риски несут сделки, где одной стороной выступает супруг, в том числе брак с которым был расторгнут.
Заключая сделки с лицами пенсионного или преклонного возраста, стоит учитывать возможность их расторжения со стороны иных лиц (родственников продавца), оспаривающих договор его недееспособностью. В подобных ситуациях, наиболее верным решением будет требовать от лица отчуждающего недвижимость (или его представителя) справку о его вменяемости. Соответствующий документ выдается врачами психиатрами и срок действия их ограничен. Однако его вполне достаточно, чтобы приобрести недвижимости в установленном для этих целях порядке. Если же произошло обратное, то заключенная недееспособным лицом сделка, признается судом недействительной. В таких ситуациях все полученное по сделки возвращается ее сторонам обратно. Однако, вернуть приобретенную недвижимость намного проще, чем получить уплаченную за нее сумму (она, например, что самое простое, может быть просто истрачена). В таких случаях не поможет и принудительное взыскание через службу судебных приставов, которые в лучшем счете реализуют часть арестованного имущества продавца и будут удерживать часть получаемых им доходов. Платеж в такой ситуации растянется явно не на один год. В подобных случаях выплачивать всю стоимость приобретаемой недвижимости лучше после окончательной и всесторонней проверки юридической чистоты не только предмета сделки, но и наличия у продавца полной дееспособности. Сделать это не составит большого труда: достаточно наличия справки от психиатра и поиск через открытые источники (система «Росправосудие») наличие или отсутствие решения суда о признании продавца недееспособным.
Кроме того, до заключения сделки, одной из сторон которой является лицо пенсионного возраста, необходимо дополнительно изучить вопрос, насколько это лицо дееспособно в своем возрасте, не установлена ли над ним опека и т.д. С этой целью необходимо установить состав семьи пенсионера для проведения с родственниками дополнительных консультаций о возможности сделки купли-продажи, а также следует посетить местные органы опеки и попечительства с целью установления факта отсутствия опеки над пенсионером.
Второй типичной ситуацией является приобретение недвижимости, при отчуждении которой не были приняты во внимание интересы несовершеннолетнего ребенка (детей). При оформлении сделки, располагая информацией о наличии у продавца несовершеннолетнего ребенка, необходимо удостовериться о месте его регистрации (прописки). Важно, чтобы он на момент совершения сделки не был прописан в отчуждаемой недвижимости. Этим целям способствуют документы, полученные с территориального подразделения миграционной службы (паспортный стол) и органов опеки и попечительства. Обязанность позаботиться об их наличии и актуальности – естественно возлагается на продавца. В том случае, если он по непонятным причинам уклоняется от их предоставления, стоит лишний раз подумать о целесообразности приобретения недвижимости. В период подготовки к приобретению недвижимости можно установить мораторий на регистрацию по месту ее нахождения каких-либо лиц, включая и несовершеннолетних детей. Запрет на регистрацию в недвижимости, подлежащей продаже, должен быть введен по совместному заявлению в регистрирующие органы продавца и покупателя недвижимости на конкретный срок, по истечении которого запрет на регистрацию по месту жительства в объекте недвижимости может быть снят автоматически без каких-либо заявлений.
В случае покупки подобной недвижимости, теоретически суд может выселить продавца квартиры и его несовершеннолетних детей из жилого помещения в связи с потерей права пользования квартирой. Но, как показывает судебная практика, решения судов о выселении несовершеннолетних детей из квартиры часто отменяются в результате обжалования решений в судах следующих инстанций. В любом случае судебная практика по выселению несовершеннолетних детей из проданных объектов недвижимости неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств.
Адвокаты "Правовой защиты" имеют большой опыт ведения в суде дел. Вы можете записаться на консультацию по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»