ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ: Советует адвокат Алексей Голованов
Раньше при переселении можно было значительно увеличить площадь, а теперь стало практически нереальным.
И если Вы располагаете двухкомнатной квартирой, то городские власти и дадут Вам снова двухкомнатную. Это, конечно, заставляет москвичей и не только их, идти на различные ухищрения. На какие - читайте ниже.
Перепланировка - это изменение конфигурации помещения, требующее внесение изменений в его технический паспорт.
Перепланировка жилого помещения проводится с учетом требований закона и по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения. Это решение - основание для проведения процедуры «перепланировка» квартиры.
Заметим, что согласно ч.1 ст. 29 ЖК РФ самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст. 26 настоящего Кодекса.
Если Вы хотите получить подробную консультацию по поводу увеличения площади при переселении, доверьтесь профессионалам – адвокатам МОКА «Правовая защита». Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Законодательство тоже в этом плане не стоит на месте. Верховный суд России в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4-й квартал 2005-го года разъясняет в отношении муниципального жилья следующее: когда жилое помещение предоставляется гражданам не для улучшения их жилищных условий, а из-за сноса дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому. Любые обстоятельства, влияющие на улучшение жилищных условий учитываться уже не будут. Но граждане, которым предоставляется другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, если у них не изменились основания состоять на самом учете (читайте статью 55 Жилищного Кодекса РФ). Следовательно, даже люди нескольких поколений, проживающие десятилетиями в одной двухкомнатной квартире, будут снова жить в двухкомнатной. То есть их положение не улучшается! Конечно, такой вариант москвичей не может устраивать по определению!
Отрадно, что в столице смотрят еще на данный вопрос по-другому.
Московское законодательство рассматривает вопрос переселения собственников следующим образом. В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 года N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» при согласии собственника квартиры с ним возможно заключать договор мены. По данному договору собственнику будет предоставлена другая квартира, равнозначная освобождаемой. То есть, ее площадь должна быть не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат будет соответствовать числу комнат в освобождаемой квартире. Доплата за разницу в цене обмениваемых квартир не берется. Таким образом, собственнику сносимого или реконструируемого жилья в Москве предоставляется квартира по следующим параметрам:
1. Площадь должна быть не меньше, но если больше, то возможно. Практически учитывается общая площадь квартиры.
2. Число комнат в предоставляемой квартире должно быть равно числу комнат в сдаваемой государству квартире.
То есть двухкомнатную квартиру меняют на двухкомнатную. А можно ли
получить от столичных властей квартиру большей площади, причем без какой-либо доплаты? На первый взгляд, нужно лишь дождаться сноса дома. Но сейчас ситуация иная…
Адвокатам МОКА «Правовая защита» регулярно приходится вести дела, которые связаны с отселением и прекращением права собственности в связи со сносом или реконструкцией здания, где у клиентов были квартиры. Вот одна из историй нашей практики, где главное орудие – перепланировка помещения.
Всем известен веселый кот, говорящий человеческим голосом и пьющий пиво, - герой рассказов писателя Виктора Галявкин.
Хозяева его обожают и балуют. Сами они – люди творческие и с фантазией. Поскольку жили они в двухкомнатной квартире, то мечта о том, чтобы увеличить количество комнат, не давала им спать спокойно и расслабляться в компании с котом. И была произведена глобальная перепланировка - квартиру поделили на 8 комнат! Потом им хотелось уже и 16, и 32… Ведь фантазия творческих людей не ограничена. И это очень похоже на случай из нашей судебной практики.
Мы сделали вывод, что нужно просто увеличивать размер предоставляемого жилья за счет перепланировки всей отселяемой квартиры.
Придя к такому решению, мы написали отзыв, что согласно п.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Устройство перегородок и несущих стен – это и есть перепланировка. Главное - перепланировка должна быть произведена на основании проекта. Технический учет, когда происходит перепланировка, производит ГУП МосгорБТИ на основании утвержденного Мосжилинспекцией акта о жилом доме в установленном законом порядке.
Акт провозглашает, что Вами может быть произведена перепланировка. Вы ее проводите и утверждаете, а позднее в кадастровый план вносите все произведенные изменения.
На сколько же частей дает возможность поделить квартиру перепланировка? В п.3 Перечня ограничений на мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах не допускается переустройство помещений, при котором (читайте внимательно):
1. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
2. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
3. Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правил пожарной безопасности для жилых зданий.
Таким образом, перепланировка квартиры с разделением ее на большее количество комнат, не должна нарушать строительные, санитарно-гигиенические и другие предусмотренные законом нормы.
Еще мы должны иметь ввиду СанПиН 2.1.2.1002-00 – «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».
То есть, жилые комнаты и кухни должны иметь естественное освещение. А по Строительным нормам и правилам СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» минимальная площадь жилой комнаты должна составлять 8 квадратных метров.
Комнату размером 16 квадратных метров вполне реально переделать в две – по 8 метров, к примеру. Перепланировка лишь должна предусмотреть, чтобы в каждой из них было по одному окну.
В Департаменте жилищной политики вынуждены согласиться с предлагаемым нами вариантом решения вопроса.
Когда перепланировка Вами окончена, то наши адвокаты и юристы узаконивают её в суде, используя ст. 29 ЖК РФ. Необходимо только, чтобы судебно-строительная экспертиза дала справку, что существенных нарушений установленных норм и правил произведена Вами перепланировка не сделала.
Таким образом, перепланировка жилья, а именно разделение одной из комнат Вашей квартиры на несколько комнат, дает возможность получение жилья с большим количеством комнат, а значит, и гораздо большее по размеру предоставляемой площади. Доплаты с Вас по закону никто потребовать не может.
Если Вы хотите получить подробную консультацию по процедуре «перепланировка» Вашей квартиры и увеличения площади при переселении, обращайтесь к адвокатам МОКА «Правовая защита». Мы поможем Вам в узаконивании Вашей перепланировки во всех необходимых органах. А также наши адвокаты будут представлять Ваши интересы в органах Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и в суде. Звоните! Наши телефоны: (495) 790-54-47.
© МОКА "Правовая защита", адвокат Голованов А.Н.