ОБМЕН
– способ решения квартирного вопроса
Кажущаяся на первый взгляд простота обмена квартир – обманчива. Предпосылками тому является сам предмет обмена, который в равной степени подпадает под действие гражданских и жилищных норм. Квартира, являясь объектом недвижимости и выступая в данном качестве в гражданском обороте, служит местом для проживания не только ее собственника, но и иных лиц. Последнее обстоятельство предопределяет необходимость учета прав и законных интересов последних при изменении их условий проживания в результате производимого квартирного обмена. Вопреки бытующему заблуждению, сложившемуся во многом благодаря общим требованиям к договору мены, допускается обмен квартирами, в отношении которых их наниматели наделены лишь правомочиями пользования в силу заключенного договора социального найма. Таким образом, процедура квартирного обмена во многом зависит от формы собственности на квартиру.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут написать, оформить и отстоять в суде любой договор об обмене квартиры. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Обмен квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, подпадает под действие гражданско-правовых норм, содержание которых определяют требование к его форме и содержанию. Договор мены, предметом которого выступает квартира, подлежит заключению в письменной форме с последующей его обязательной государственной регистрацией. Учитывая, что по общему правилу, обмениваемые предметы предполагаются равноценными, участники договора, в ином случае, должны оговорить стоимость обмениваемого жилья, равно как и определить подлежащую к уплате разницу в стоимости обмениваемого жилья. В случае, если одна из сторон по договору мены состоит в зарегистрированном браке, а равно имеют место иные обстоятельства дающие право полагать о нахождении обмениваемой квартиры в общей собственности, на ее обмен необходимо единогласное согласие всех собственников. Последнее совершается в письменном виде и может выступать частью договора мены.
Действующее жилищное законодательство, традиционно допуская возможность обмена квартир, заселенных по договору социального найма, выдвигает ряд обязательных требований к реализации соответствующего права, равно как и устанавливает уникальную тому процедуру. Обмен квартиры в рассматриваемом случае допускается при непременном согласии всех членов семьи нанимателя, совместно с ним проживающих, в том числе и временно отсутствующих. Согласие непременно должно быть выражено в письменной форме. При этом не имеет принципиального значения, было ли оно составлено в виде одного документа или каждый из членов семьи нанимателя выразил свою волю в отдельности. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен квартирами, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
При несоблюдении названных требований обмен квартир, переданных в пользование на основании договора социального найма не допускается, также не допускается обмен соответствующими жилыми помещениями в случаях, если имеют место предъявленный к нанимателю иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемыми квартирами оспаривается в судебном порядке; обмениваемые квартиры (или одна из них) признаны непригодными для дальнейшего в них проживания и т.п. Перечень обстоятельств наличие которых предусматривает запрет на обмен квартирами, переданными в пользование по договору социального найма, исчерпывающим образом представлен ст. 73 Жилищного кодекса РФ.
Обмен квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности и переданной лицу в пользовании на основании договора социального найма, допускается только на равнозначное по форме собственности жилые помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен соответствующими квартирами происходит на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Последний составляется в письменной форма по числу участников обмена. Каждый из нанимателей после составления соответствующего договора, обязан представить его на рассмотрение уполномоченного лица (районной администрации), принявшего решение о выделении ему квартиры по договору социального найма, в целях получения согласия на проведение обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Полученный отказ может быть обжалован в судебном порядке.
При заключении договора об обмене квартирами при надлежащем образом полученном согласии на то их собственника, является основанием для расторжения договора социального найма с нанимателем при одновременном заключении нового договора с лицом, вселившимся в данную квартиру. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам грамотно составить договор об обмене квартиры и отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»