Нарушение прав граждан-участников долевого строительства жилья: ООО "Мортон-Юг", объект в сельском поселении Внуковское, деревня Пыхтино
Приведем конкретный пример нарушения прав граждан-участников долевого строительства жилья: ООО "Мортон-Юг", объект в с/п Внуковское, деревня Пыхтино:
Гражданин заключил с ООО "Мортон-Юг" договор долевого участия в строительстве жилья, при проверке документов гражданину был предложен к просмотру и изучению вариант договора, который "согласован юридическим отделом застройщика", при этом устно было заявлено, что никакие изменения в договор не допускаются. Следует отметить, что не все застройщики отказывают в согласовании изменений договора долевого участия и утверждают, что проект изменению не подлежит, в практике имели место случаи, когда изменения, пускай не все, согласовываются несколько раз между юристами сторон, пока не будет выработан приемлемый договор или сторона не откажется от его заключения.
Нужен опытный адвокат, чтобы отстоять свои интересы в суде? Тогда звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Документы застройщика на объект не вызывали вопросов, однако, и это естественно, при проверке не был приемлем пункт договора, которым все споры относились к подведомственности третейского суда ООО "Адрем Трейдинг".
В итоге, клиент, который не располагал временем для поиска другого застройщика и другого объекта, либо другие объекты были, но продавались через посредников, что увеличивало риски, заключил договор долевого участия в том виде, в котором он был предложен, тем более цены на квартиру росли каждый месяц и заключать договор долевого участия через 3-4 месяца, когда застройщик получал разрешение на строительство, было не выгодно: во-первых, в связи с ростом цены на квартиру, во -вторых, квартира могла просто уйти с рынка и ее могло приобрести другое лицо.
В дальнейшем, застройщиком был нарушен срок передачи квартиры (почти на 6 месяцев и нарушается до сих пор), а участник строительства не получил никаких извещений о сроке передачи квартиры, кроме того не была предоставлена возможность ознакомиться с кадастровым паспортом на квартиру, чтобы оценить размер доплаты за излишек площади.
Стоит помнить, что при передаче квартиры застройщик предлагает к подписанию акт приема-передачи, в том числе с условием об отсутствии каких-либо претензий сторон по исполнению договора. Что влечет подписание такого акта?
Во-первых, обязательство по передаче квартиры считается исполненным и неустойка за нарушение срока передачи квартиры перестает течь. Сама по себе сумма неустойки, подсчитанная по 214-ФЗ может и не быть взыскана судом в полном объеме, так как суд вправе при соблюдении ряда условий уменьшить неустойку по ст.333 ГК РФ, чем суды часто пользуются. В конкретном случае неустойка составляла 185 000 руб. и данная сумма для семьи, которая вложила деньги в покупку квартиры от продажи другого жилья и которую ждут еще расходы на ремонт квартиры, приобретение мебели и предметов обихода, переезд и прочие траты - данная сумма не лишняя.
Во-вторых, подписание указанного акта позволяет застройщику впоследствии утверждать в суде, что на момент передачи квартиры гражданин никаких претензий к нему не имел, о чем подписался и все обязательства сторонами были исполнены.
В-третьих, без включения условия об отсутствии претензий сторон, строительные компании обычно отказываются вообще подписывать акт приема-передачи и участвовать в регистрации права собственности гражданина на квартиру, фактически бросая своего клиента на путь судебного разбирательства, а это лишние расходы и лишнее время в оформлении права собственности.
В-четвертых, при подписании акта требуют погасить оплату за излишек площади, правильность расчета которой часто трудно проверить ввиду отсутствия кадастрового паспорта на квартиру.
В-пятых, до подписания акта приема-передачи требуют оплатить расходы на содержание дома, вывоз мусора, ЖКУ за квартиру за несколько месяцев вперед до передачи квартиры пропорционально ее площади, состав и обоснованность сумм также часто трудно проверить, были случаи, когда застройщики включали в данные расходы вывоз строительного мусора и относили такие расходы на граждан, тогда как вывоз строительного мусора и освобождение придомового участка - обязанность застройщика, не стоит и говорить о размере таких затрат (найм рабочих, техники и пр.) или просто завышали фактически понесенные расходы по сравнению со ставками по району.
Таким образом видно, что оплатой квартиры расходы на ее приобретение и окончательное оформление не заканчиваются, будут ли деньги у гражданина на покрытие указанных выше дополнительных расходов, где он их возьмет - никого не интересует, однако свою обязанность по оплате предусмотренной законом неустойки застройщики выполнять не спешат, отправляя граждан в суд, зная заведомо о возможности по суду уменьшить неустойку до пределов, которые законом вообще не определены, а также зная, что именно гражданин переживает за свою квартиру, которую он и так ждал не один год и именно потребителю не комфортно в этих условиях еще ждать, ходить по судам и нести дополнительные расходы (да и не все на это пойдут, на что и делается расчет).
В данной ситуации застройщики с целью дополнительно исключить риски судебных разбирательств стали вносить третейские оговорки в договоры долевого участия в строительстве. Не стоит и говорить, что это заранее спланированная акция и мера борьбы с потребителями, заранее продуманная юристами застройщика, которая нарушает права граждан-потребителей, участников долевого строительства.
Какие последствия несёт третейская запись, согласно которой все споры передаются на рассмотрение третейского суда?
Во-первых, гражданин в случае наличия претензий к застройщику (а это могут быть претензии и требования по взысканию неустойки, морального вреда за нарушение срока передачи квартиры, а также требования о признании права собственности на квартиру, об обязании подписать акт-приёма передачи и направить такой акт к подписанию) не может возбудить дело в обычном государственном суде, а обязан обращаться в третейский суд.
Во-вторых, если по какой-либо причине дело все же будет возбуждено в государственном суде, то застройщик имеет право требовать его прекращения, ссылаясь на то, что сам гражданин согласился с исключением юрисдикции государственного суда по всем спорам из договора и передал все споры в конкретный третейский суд (частный арбитраж).
В-третьих, вышеназванные причины побуждают граждан обратиться в третейский суд, который имеет особенности рассмотрения дел, все эти особенности нарушают права граждан по сравнению с обычными судами (то есть если населением в целом не очень довольно работой судебной системы, то третейские суды, которые еще называют карманными, можно считать юридическими выкидышами и частными лавочками, обслуживающими интересы крупного капитала, существуют крупные третейские суды при биржах, торговых палатах, банках, которых такое определение не касается и которые застройщики вряд ли будут указывать в договорах, зная об их высоком авторитете). Это следующие особенности: гражданин не может выбрать суд, в том числе подать иск по месту своего жительства или по месту своего пребывания, а обязан обращаться в третейский суд, у гражданина возникает обязанность оплатить третейский сбор, тогда как при обращении в государственные суды при цене иска до 1 млн. рублей государственная пошлина не оплачивается, а при цене иска более 1 млн. руб. оплачивается с льготой по сравнению с исками, которые не являются потребительскими. Для сравнения: при цене иска 1 млн. руб. потребитель государственную пошлину за подачу иска в суд не оплачивает, а для обращения в третейский суд ООО "Адрем Трейдинг" должен оплатить третейский сбор в размере 7%, то есть 70 000 руб.
Наконец, самое главное отличие - особый порядок оспаривания решения третейского суда. Если решение государственного суда может быть оспорено путем подачи апелляционной жалобы, а также далее в суды кассационной инстанции, а само решение вступает в силу после рассмотрения апелляционной жалобы (в случае его обжалования), то решение третейского суда вступает в силу, как правило, сразу после его вынесения и в апелляционном порядке не обжалуется. Проигравшая сторона может подать заявление об отмене третейского решения в государственный суд, однако рассмотрение вопроса об отмене решение и апелляционный пересмотр решения государственного суда - совершенно разные вещи. Для отмены третейского решения необходимы существенные нарушения, допущенные третейским судом, перечень которых является закрытым, в числе таких нарушений нет нарушений норм материального права, то есть если третейский суд неправильно рассмотрит спор, неправильно применит закон к спору, сделает неверные выводы относительно требований, однако в остальном процедура рассмотрения дела будет соблюдена, то государственный суд не вправе отменить такое решение третейского суда. В этом главное отличие и главная опасность третейских судов, из этого становиться ясно по какой причине застройщики стараются включить третейскую оговорку в договор и указать в ней третейский суд, о котором обычно никто ничего не слышал и который даже не имеет какой-либо значимой истории.
Если при этом учесть, что в настоящее время каких-либо запретов для третейских судов рассматривать иски о правах на недвижимое имущество нет, то становится ясно в каких стесненных рамках предстоит действовать участнику долевого строительства, который вдруг решит добиться защиты своих прав и взыскать положенное ему по закону с застройщика-нарушителя и признать право собственности на квартиру в судебном порядке.
Оценим такую третейскую оговорку на предмет законности.
Как установлено 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. Таким образом, если участник долевого строительства - гражданин, то на него распространяются все гарантии законодательства о защите прав потребителей, в свою очередь в силу Закона РФ "О защите прав потребителей" защита прав потребителей осуществляется судом. Возможность передачи споров в третейский суд данным законом не предусмотрена. Кроме того данный Закон РФ устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть имеются все основания оспорить условие конкретного ДДУ в судебном порядке и после признания судом данного условия недействительным на общих основаниях обращаться в суд с иными требованиями (о признании права собственности на квартиру, на долю в объекте незавершенного строительства, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, об обязании передать квартиру, подписать передаточный акт, о взыскании убытков и пр.).
Решение суда, которым третейская оговорка признана недействительной, исключает компетенцию третейского суда, возможность вынести третейское решение, а если решение будет вынесено, то оно не имеет юридической силы и подлежит отмене.
Если обратиться в суд непосредственно с указанными требованиями по существу до оспаривания третейской оговорки, то застройщик может ссылаться на действительность такой оговорки и отсутствие решения суда о признании ее недействительной, что позволит суду не рассматривать требования гражданина, отправив его за "защитой" в третейский суд, предусмотренный договором долевого участия в строительстве.
Кроме застройщиков включение третейской оговорки часто встречается в кредитных договорах, когда банки заранее страхуют риски по судебному рассмотрению споров, указывая в договоре третейский суд как единственной компетентный рассматривать споры.
При правильном ведении дела существуют большие шансы добиться положительного решения в государственном суде, тем более такие решения уже существуют: суды признают гарантии для потребителей как права, установленные императивными нормами, а согласно гражданскому законодательству договор должен соответствовать императивным нормам, несоответствие договора императивным нормам влечет недействительность соответствующего условия договора.
Также следует отметить, что при обращении в суд признается недействительной лишь часть договора долевого участия в строительстве, однако признать недействительным часть договора можно лишь в случае, если стороны заключили бы договор без оспоренной части, это дает возможно застройщику требовать признания ДДУ в целом недействительным по причине того, что без третейской оговорки он не был бы заключен. Ясно, что такая позиция не имеет правовых оснований, так как третейская оговорка не является существенным условием ДДУ, кроме того третейская оговорка касается не прав и обязанностей сторон по исполнению договора, а порядка разрешения споров, которые могут и не возникнуть вообще, то есть реализация прав и обязанностей сторон по ДДУ вполне возможна без включения в ДДУ третейской оговорки. Однако сам факт оспаривания ДДУ в целом (а последствие этого требования - утрата права на квартиру) может использоваться в качестве инструмента для запугивания истца-гражданина ("раз Вы оспорили условие договора, то мы оспорим весь договор и Вы потеряете квартиру"), в этой ситуации ясно как необходима помощь адвоката чтобы разобраться где имеется риск утраты права, а где имеет место словесное бряцанье пустыми аргументами в целях устрашения граждан. А если еще учесть, что правовые знания в целом среди населения находятся на низком уровне несмотря на обилие правовой литературы и информации, то становится ясным, что умелое использование данного аргумента юристами застройщика в расчете на страх граждан может быть более чем эффективным.
Дела с участием застройщика ООО "Мортон-Юг" (в частности, объект в с\п Внуковское, деревня Пыхтино) с третейской записью о передаче всех споров в третейский суд ООО "Адрем Трейдинг" уже есть в нашем производстве, поэтому в защите прав клиентов всегда помогут автор и другие сотрудники Группы компаний "Правовая защита", имеющие значительный опыт участия в судах по подобным делам.
Нужен опытный адвокат, чтобы отстоять свои интересы в суде? Тогда звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Поляков Юрий Вячеславович,
адвокат Коллегии адвокатов "Правовая защита", кандидат юридических наук.