Купля-продажа земельных участков
- существующие нюансы
Земля в Российской Федерации представляет собой уникальный объект гражданских прав, который несмотря на возможность его нахождения в частных руках, является одним из важнейших ресурсов всего государства, предопределяющего существование целых отраслей хозяйственной деятельности. В силу данной специфики правовой режим их отчуждения имеет определенные особенности.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут грамотно написать договор купле-продажи и отстоять ваши интересы в суде. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Земля в России оценивалась не просто как средство производство, ей всегда отводилась особая роль. Достаточно вспомнить несколько ключевых моментов отечественной истории, например, отмену крепостного права, Октябрьскую революцию 1917 г., коллективизацию и т.п., чтобы понять какой движущей силой являлось право собственности на землю. В силу сложившихся исторических традиций земля в современной России представляется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Избранный подход во многом предопределяет ее правовой режим, порядок использования и охраны. Сказанное в тоже время не означает, что в силу названных обстоятельств земля, и в частности земельные участки, полностью выведены или ограничены в гражданском обороте. По смыслу как земельного, так и гражданского законодательства последние в равной мере могут быть объектами гражданских прав наряду с иным имуществом и имущественными правами. В подтверждение правильности сделанного вывода свидетельствуют и положения Земельного кодекса РФ, включившие земельные участки в состав объектов земельных правоотношений. 
Включение земельных участков в состав объектов гражданского оборота, подразумевает возможность совершения с ними различного рода сделок, направленных на их отчуждение. Наиболее распространенной из них является купля-продажа земельных участков. Купля-продажа земельных участков является частной разновидностью договора купли-продажи недвижимости, заключению и оформлению которого посвящен отдельный параграф действующего Гражданского кодекса РФ. При этом, принимая во внимание, особый характер предмета договора, его заключение имеет ряд особенностей.
Объектом договорных отношений являются земельные участки, принадлежащие продавцу на праве собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Объясняется это тем, что земельный участок признается недвижимым имуществом после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер, что позволяет в дальнейшем его индивидуализировать. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Его прохождение является исключительной обязанностью продавца. Сведения, внесенные в государственный кадастр земельных участках, предоставляются в виде: копии документа, на основании которого сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровой выписки; кадастрового паспорта; кадастрового плана территории; кадастровой справки. Соответствующие документы при купле-продаже земельного участка должны быть представлены на обозрение покупателю, а в последствие и переданы ему как составная часть заключаемого договора.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. В противном случае заключенный договор признается недействительным. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами, в количестве экземпляров, равном количеству участников договора, каждый из которых имеет равную юридическую силу. Несоблюдение условий о форме договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность. Заключенный договор в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию. С указанного момента переход прав на земельный участок, переданный покупателю по договору купли-продажи, считается состоявшимся. В случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи земельного участка от государственной регистрации перехода права собственности, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к совершению юридически-значимых действий. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
При составлении текста договора купли-продажи земельного участка стороны должны уделить повышенное внимание описанию предмета договора и его цене. В первом случае речь идет о максимальной индивидуализации продаваемого земельного участка, приближенной к сведениям, содержащимся в государственном кадастре объектов недвижимости. Определение цены осуществляется сторонами самостоятельно. За основу могут приниматься цены, существующие в месте нахождения продаваемого земельного участка, установленные Правительством РФ нормативные цены на земельные участки соответствующих категорий земель. Во всяком случае, цена отчуждаемого земельного участка не должна быть менее существующей нормативной цены.
Представленный порядок купли-продажи земельных участков является общим для всех без исключения. Вместе с тем, учитывая существующее категорировании земель в Российской Федерации и установление самостоятельного правового режима для каждой из категорий, порядок их продажи будет иметь свои исключительные особенности, соблюдение которого является одним из существенных условий легитимности, состоявшейся сделки.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам грамотно составить договор купле-продажи и отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»