Как защитить свои права при банкротстве застройщика? Рассказывает адвокат Артём Сидоров
Записаться на приём к автору статьи, адвокату коллегии «Правовая защита» Сидорову Артёму Александровичу, можно по телефонам: (495) 790-54-47.
В отношении компаний, которые привлекали денежные средства для возведения жилых многоквартирных домов достаточно часто возбуждается процедура банкротства. Печально известны в этом отношении такие компании, как ООО «СТЭКС-К», ИК «ВНЛ», ООО «Меркурий-Эстейт», ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО “ЭКО-ЭК” и другие. О процедуре банкротства, её стадиях, а также последствиях люди порой имеют весьма смутное представление. И действительно, закон о банкротстве весьма сложен для освоения даже для юристов. Он имеет довольно внушительный объём, а многие его положения не могут быть поняты без анализа арбитражной практики. Более того, порой юрист, который защищает интересы соинвесторов вполне компетентно может провести дело в суде общей юрисдикции (в районном или городском суде), и осуществить взыскание денежных средств с застройщика. Но вот именно по вопросам банкротства предприятия этот же юрист не может дать правильные советы, так как банкротство предприятия является специфической процедурой.
Не вдаваясь в подробности всей процедуры банкротства застройщика (инвестора), обратим внимание только на основные моменты, знание которых может быть весьма полезным для соинвесторов строительства. Для этого рассмотрим три самых распространённых случая:
1. Вам уже удалось выиграть суд, и у Вас или у судебных приставов имеется исполнительный лист, позволяющий взыскать с застройщика денежные средства. Но при этом деньги Вы получить всё-таки не можете.
2. Вы только намереваетесь подавать в суд на застройщика и получаете известие о том, что относительно него возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
3. Рассчитывая на то, что Вам всё-таки удастся получить квартиру в либо уже построенном доме, либо при передаче другому застройщику, Вы, даже узнав о возбуждённой в отношении застройщика процедуре банкротства, не намерены подавать в суд иск о взыскании с застройщика денежных средств.
1. Вам уже удалось выиграть суд, и у Вас или у судебных приставов имеется исполнительный лист, позволяющий взыскать с застройщика денежные средства. Но при этом деньги Вы получить всё-таки не можете.
Для начала важно не упустить один существенный момент. Право на подачу заявления о признании должника банкротом у Вас появляется в том случае, если компания должна Вам сумму, превышающую 100 000 рублей, и с момента возникновения долга должно пройти не менее 3-х месяцев. Но долг компании должен обязательно иметь подтверждение в виде решения суда. Следовательно, до подачи заявления о признании должника банкротом нужно подать исковое заявление в суд о расторжении договора и взыскании денежных средств.
Компания, являющаяся по отношению к Вам должником, и при этом реально работающей может иметь на балансе имущество, которое официально не зарегистрировано. Она может иметь, по крайней мере, действующий инвестиционный контракт, скажем, на строительство дома. И один только факт подачи заявления о признании компании банкротом нередко приводит к незамедлительному погашению долга. Это происходит потому, что в случае начала процедуры банкротства учредители компании теряют контроль над своей компанией. Он переходит к арбитражному управляющему. Если учредители компании не хотят развития подобного сценария, то они прилагают все усилия для скорейшего погашения задолженности.
При уже начавшемся процессе банкротства, начальным этапом которого может служить введение процедуры наблюдения, все денежные требования должны быть предъявлены уже в арбитражный суд. При этом уплата пошлины не производится, требуется только оформление в соответствии с требованиями АПК заявления, которое подаётся в суд арбитражному управляющему.
2. Вы только намереваетесь подавать в суд на застройщика, но тут получаете известие о том, что относительно него возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
В том случае, если Ваш должник-застройщик совсем ничего не построил, а надежды на то, что объект будет передан более исполнительному застройщику, нет, Вам остаётся лишь предъявление в арбитражном суде требования о том, чтобы Вас включили в реестр требований кредиторов. И важно знать, что с момента начала процедуры банкротства, т.е. с введением процедуры наблюдения, все денежные требования необходимо предъявлять в суд арбитражный, а не в районный. Хотя если уже имеется в производстве районного(городского) суда дело по иску к застройщику, иногда целесообразно дождаться решения, поскольку часто представитель застройщика суды не посещает и решение принимается уже в ходе процедуры. Дело в том, что суд общей юрисдикции может в гораздо большей степени вероятности удовлетворить требования о взыскании убытков в форме цены квартиры, как на момент предъявления требований, так и на момент вынесения решения суда. Хотя в последнее время практика поменялась и можно рассчитывать только на возврат внесенной суммы и взыскание неустойки. Чем больше размер взыскиваемой суммы, тем выше шанс получить деньги, ведь взыскиваемые суммы должны быть распределены пропорционально долгу между всеми кредиторами. Это, кстати, позволяет иметь больше голосов в собрании (комитете) кредиторов. При заявлении застройщиком ходатайства суд оставляет заявление без рассмотрения, и тогда приходится снова предъявлять требования, только уже в арбитражный суд.
Нужно ещё учитывать, что нередко застройщик контролирует процесс банкротства. Он может с помощью заключения договоров займа на огромные суммы с фирмами-однодневками искусственно создавать задолженность, а потом признавать долги. При таком варианте развития событий дольщикам следует обращаться в правоохранительные органы, чтобы те проверили – есть ли в действиях застройщика состав преступления «преднамеренное банкротство». Можно также обращаться к внешнему (конкурсному) управляющему с требованием подачи иска о признании подобных сделок недействительными.
3. Рассчитывая на то, что Вам всё-таки удастся получить квартиру в либо уже построенном доме, либо при передаче другому застройщику, Вы, даже узнав о возбуждённой в отношении застройщика процедуре банкротства, не намерены подавать в суд иск о взыскании с застройщика денежных средств.
Если дом, в котором по обязательствам застройщика должна была быть Вам предоставлена квартира, уже введён в эксплуатацию, или хотя бы именно Ваша квартира уже имеется физически в наличии, то здесь есть смысл обратиться с исковым заявлением в суд для признания права собственности на квартиру. Если вы этого не сделаете, то вполне может произойти следующее: данный дом, вместе с Вашей квартирой может быть включён в конкурсную массу и продан за долги. В таком случае, Вы сможете получить либо только часть денежных средств, а при наихудшем исходе дела можете вообще ничего не получить, ведь имущество может быть продано с торгов по ценам гораздо ниже рыночных.
Учитывая реалии данного рода дел, необходимо найти компетентного юриста, с помощью которого предъявить иск о признании права собственности. Грамотно составленный иск, с правильно сформулированными требованиями, при условии, если дом сдан и имеет обмеры БТИ, имеет очень большую долю вероятности того, что он будет удовлетворён. Касательно исков о признании права собственности квартиру в незавершённом строительстве или на долю в объекте, можно констатировать неоднозначную практику исхода дел. Но так как положительные примеры по решению данных вопросов в конкретной практике автора данной статьи были и неоднократно, можно говорить о том, что подача такого иска имеет смысл.
Если у Вас возникли соответствующие вопросы по процедуре банкротства застройщика или компании, занимающейся другими видами деятельности, рекомендую Вам обратиться в коллегию адвокатов “Правовая защита”. Запишитесь на приём к адвокату Ежову Антону Валентиновичу по тел. (495) 790-54-47.
© МОКА "Правовая защита", адвокат Сидоров Артём Александрович