Как приобрести квартиру в Москве и не оказаться обманутым?
Сделку по покупке недвижимости сопровождает определённый риск. Особенно это касается сделок на рынке вторичного жилья. И для того, чтобы Ваши действия по приобретению квартиры не походили на ловлю рыбки в мутной воде, следует со всей ответственностью подойти к изучению такого аспекта, как «юридическая чистота» квартиры.
Наши адвокаты окажут Вам грамотную и квалифицированную юридическую помощь. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Проверяется такая «чистота» по нескольким параметрам. Например, является ли действительно продавец квартиры собственником этой квартиры. То есть, имеется ли у данного человека право на продажу квартиры. Необходимо точно знать, нет ли лиц, которые сохраняют право пользования данной квартирой. Те юридические проверки, которые обычно сопутствуют выставлению объекта недвижимости на рынок, часто ограничиваются проверкой права собственности лица по выписке из ЕГРП, другие же прописанные лица устанавливаются в соответствии с выпиской из домовой книги. Однако подобных мер для создания покупателю абсолютной безопасности в правовом поле явно не достаточно, тем более, что случаи мошенничества нередко базируются именно на таком минимуме проверок.
Важно отметить, что даже наличие записи в реестре, или определенных документов у продавца не говорит о «чистоте» квартиры. Бывают случаи, когда подделываются решения суда для осуществления регистрации права собственности и осуществляются прочие махинации, проделываемые для того, чтобы обойти других законных собственников. В результате уже после сделки можно столкнуться с рядом весьма серьёзных проблем.
При помощи высококвалифицированных юристов можно избежать массы подобных трудностей. Специалисты могут оценить юридические и правовые риски в тех ситуациях, когда на первый взгляд, всё выглядит вполне благополучно, а на самом деле вам продадут «кота в мешке». «Кот» может выглядеть, скажем, так: собственники квартиры, для придания ей «юридической чистоты», направляют в суд иск к совладельцам или имеющим право на проживание. Исковое заявление может касаться признания права собственности, снятия прописки и других моментов, предваряющих продажу недвижимости. Вторая сторона нередко отсутствует, и истцы, таким образом, получают заочное решение, которое отстаивает исключительно их права. Разумеется, вступившее в законную силу решение суда неукоснительно исполняется, что позволяет изменить правовой статус недвижимости. В подобную скрытую юридическую ловушку легко попасть, но весьма проблематично потом выбраться из сложившейся ситуации, когда вторая сторона начинает впоследствии оспаривать вынесенное заочное судебное решение. Право второй стороны основывается на том факте, что эта сторона, отсутствуя на судебном процессе, не была соответствующим образом ознакомлена с ним. Что касается сроков подобного оспаривания, то они не регламентированы, и зависят, в основном, лишь от того, когда именно заочно проигравшая дело сторона узнает о состоявшемся судебном решении.
Важно помнить, что существуют такие последствия, как принудительное изъятие квартиры у покупателя. Например, с помощью признания договора с покупателем незаключенным или недействительным, истребование (виндикация) квартиры у добросовестного покупателя и т.д.
Так как приобрести квартиру в Москве и не оказаться обманутым?
Профессионалы в области юриспруденции помогут вам снизить процент риска до минимума.
При осуществлении проверки «юридической чистоты» предполагаемой сделки тщательным образом устанавливается:
- достоверность права собственности у продавца на квартиру;
- вероятность риска оспаривания права собственности на квартиру продавца другими лицами;
В первом случае происходит ознакомление с оригиналами документами или их нотариально-заверенными копиями. Встречается заверение документов и органом, который их выдал (наличие печатей, подписей, дат при этом – обязательно). Документы, заверенные продавцом, не являются надлежащими, хотя могут свидетельствовать в пользу его добросовестности. Все документы необходимо самым тщательным образом проверить, в том числе и на предмет их комплектации в зависимости от совершаемой продавцом сделки.
Относительно второго момента, следует досконально выяснить по какому основанию у продавца возникло право собственности; существуют ли основания для признания договора продавца с предыдущим собственником незаключённым или недействительным; и вероятен ли чей либо интерес истребовать квартиру покупателя, как у добросовестного приобретателя.
Наибольший риск с признанием недействительности несут с собой сделки с наличием следующих факторов:
- если квартира получена по наследству и наследники не знали о нарушении их права собственности;
- если квартира получена по ренте;
- если квартира приобретена безвозмездна;
- если осуществлена сделка с квартирами, где проживали несовершеннолетние;
- если квартира приобретена у родственников;
- если квартира приобретена у лиц, которые страдают психическими заболеваниями или алкоголизмом (состоят при этом на учёте в диспансере);
- если квартира была приобретена на торгах.
- проверка продавца, установление личности, его дееспособности, прав на совершение сделки;
Весьма детальное обследование такого вопроса как установление личности продавца позволяет оценить его дееспособность и право на совершение сделки. С помощью общения с соседями, проверки документов и других действий можно и нужно выяснить идентификацию продавца с собственником, его семейное положение, место прописки и прочие факты, относящиеся к осуществлению предполагаемой сделки.
-проверка и установление истории квартиры, зарегистрированных в квартире лиц или лиц имеющих право пользования квартирой, а так же возможность их выселения;
История квартиры содержит в себе данные о всех зарегистрированных в ней лицах. Лица, имеющие право пользования квартирой должны быть установлены так же как и наличие факта возможности их выселения. Соответствующие выписки из домовой книги, ЕГРП и прочая документация позволят сделать историю квартиры наиболее достоверной и полной. Важно исключить все возможные факты, которые по прошествии какого-то времени поставят под сомнение законность сделки.
-идентификация соответствия характеристик документов на квартиру реальному положению дел;
Факты перепланировки тоже могут отразиться на составлении договора, поэтому важно провести идентификацию на соответствие характеристик документов на квартиру реальному положению дел.
-проверка подлинности документов, предоставляемых продавцом;
Это касается проведения сделки по доверенности, здесь тоже можно осуществить специальную проверку.
Проверка юридической чистоты квартиры имеет свои аспекты тории квартиры. Результаты проверки помогают ответить на вопросы: какие юридические риски повлечет покупка квартиры, существенные ли они, могут ли они быть устранены или есть возможность обойти их с помощью определенной схемы покупки и т.д.
Наличие многолетнего опыта и практики в сфере недвижимости у адвокатов и юристов «Правовой защиты» позволяет выявить все нюансы при подготовке к совершению сделки и сделать Ваше приобретение действительно удачным и радостным.
Наши адвокаты окажут Вам грамотную и квалифицированную юридическую помощь. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.