ИПОТЕКА
– земельный участок в качестве предмета договора 
Институт ипотеки имеет достаточно длительную историю, корни которого уходят еще к классическому римскому праву, где он получил основное свое развитие и откуда в общих чертах дошел до наших дней. По действующему законодательству ипотека представляется как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Свое преимущественное распространение ипотека получила в кредитных обязательствах, выступая в роли обеспечения его исполнения, создавая перспективные условия для удовлетворения законных требований кредитора за счет заложенного имущества.
Возникли трудности в оформлении необходимых документов? Обращайте за помощью к нам. Наши юристы помогут отстоять Ваши права. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
В свою очередь ипотека, формально и побуждает заинтересованных лиц к получению кредита, носящего, как правило, целевой характер, средства от которого направляются на приобретение недвижимого имущества являющегося предметом ипотеки. Кроме того, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
В силу существующей прямой законодательной оговорки ипотека земельных участков допускается при условии, если их оборот допускается федеральным законодательством. Иными словами приобретение земельного участка в кредит с последующим его обременением посредством заключения договора об ипотеки возможен только по отношению лишь в отношении тех, которые могут свободно реализовываться любым допустимым законом способом (например, посредством их покупки или продажи).
В частности, из гражданского оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска и воинские формирования и т.п. Данный перечень представлен далеко не в полном объеме. Исчерпывающим образом он изложен в положениях ст. 27 Земельного кодекса РФ, нормы которой также предусматривают категории земельных участков ограниченных в гражданском обороте. На них в равном объеме также распространяется установленное ограничение по заключению договора ипотеки.
Договор ипотеки земельного участка подлежит заключению в письменной форме с последующей обязательной его государственной регистрацией в порядке и на условиях установленных действующим законодательством. В случае несоблюдения указанных требований к форме договора, последний может быть признан недействительным по заявлению одной из заинтересованных сторон. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Земельный участок, выступающий предметом ипотеки, в обязательном порядке должен пройти государственный кадастровый учет. Соответственно его индивидуализация в договоре ипотеки осуществляется на основании данных государственного кадастрового учета, часть сведений которого, также являются неотъемлемой частью соответствующего договора.
В договоре ипотеки земельного участка, среди прочих условий, может иметь место пункт об удостоверении права залогодержателя закладной. В таком случае, при государственной регистрации договора ипотеки, на рассмотрение регистрирующего органа в обязательном порядке должна быть представлена закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Заключая договор ипотеки земельного участка, следует также иметь ввиду, что его действие распространяются, в том числе, и на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения, при условии, если в тексте самого договора не будет сделано на этот счет соответствующей оговорки. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Заключив договор ипотеки земельного участка, его собственник не лишается прав на него и тем, более не может быть ограничен в возможностях его использования. Провозглашенное требование о нахождении предмета залога на весь период действия договора ипотеки во владении и пользовании залогодателя, накладывает на него обязательства по его содержанию и обеспечению сохранности. Последние могут быть реализованы, в частности, путем его страхования, за счет залогодателя, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, принятия соответствующих мер к сохранности и т.п. Соответствующие обязанности последнего должны быть четко регламентированы договором ипотеки. Их неисполнение влечет для залогодателя риск быть привлеченным к ответственности, выражающейся в возложении на него обязанность компенсировать залогодержателю полную действительную стоимость земельного участка на случай его утраты или суммы, на которую понизилась его стоимость – в случае повреждения.
Наши адвокаты окажут Вам грамотную и квалифицированную юридическую помощь. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»