Имущество многоквартирного дома
: проблемы и решения по его содержанию
Еще со времен римского права укоренилась дефиниция понимания собственности не только с позиций права, но и ответственности ее обладателей. В равной мере соответствующее требование распространяется и на собственников квартиры, которые одновременно с ее приобретением, независимо от собственной воли, являются собственником общего имущества многоквартирного дома. И здесь мы имеем дело, уже не с теоретическими осмыслениями природы собственности, а с вполне определенной правовой конструкцией, имеющей должное законодательное оформление.
Адвокаты «Правовой защиты» отстоять Ваши интересы в суде. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
В частности, нормы действующего гражданского и жилищного законодательства одновременно возлагают на собственника жилого помещения бремя расходов на содержание имущества в многоквартирном доме. Исходя из сказанного, можно отметить, что полностью придерживаясь концепции перехода к рыночным отношениям, практически во всех областях современной жизни, государство на законодательном уровне содержание имущества многоквартирного дома определяет через внесение регулярных платежей в пользу физических и юридических лиц, обеспечивающих его сохранность. О правильности сделанного вывода позволяет судить и провозглашенное соотношение обязательных расходов на содержание имущества многоквартирного дома, бремя которых несет собственник жилья, к размеру общей площади, принадлежащему ему жилого помещения. Учитывая, что вопрос внесения платы за жилье, часть из которой идет на содержание имущества в многоквартирном доме, является весьма проблематичным для большей части населения страны – размеры платежа, составляющего существенную часть дохода собственника, достаточно высокие, а платить, так или иначе, важно знать насколько обоснованы, выставленные счета. Ответу на этот вопрос способствует правильное определение состава имущества многоквартирного дома, на содержание которого идет отчисление части внесенных собственниками платежей.
При определении состава общего имущества надо учитывать, что конкретный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома устанавливается по решению собственников помещений в нем. Соответствующее решение принимается на общем собрании собственников, проводимом в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством. При этом, лица несогласные с вынесенным решением, вправе его оспорить при наличии достаточных к тому оснований. Здесь важно учитывать, что принимая соответствующее решение, собственники имущества многоквартирного дома, не связаны какими-либо требованиями к его составу, приводимыми нормами жилищного законодательства. Соответствующие перечни, представленные в последних, являются лишь примерными, позволяющими определить пределы общей собственности на имущество в многоквартирном доме. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, которые имеют приоритет в случае возникновения противоречия между последними и данными проведенной технической инвентаризации, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом и т.п. Общепринято включать в состав имущества многоквартирного дома, за содержание которого с жильцов регулярно взимается оплата общедомовые измерительные приборы, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сети и оборудования для их обслуживания и эксплуатации.
Указанное имущество многоквартирного дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, а также поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. Достижению поставленных целей, способствует целый комплекс последовательных действий, который и определяется как содержание имущества многоквартирного дома. Конкретный их набор во многом зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и включает в себя: общий осмотр имущества многоквартирного дома, в целях своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью проживающих лиц; обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме и т.п.
Соответствующий перечень работ, включаемых в содержание имущества в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников жилья, на котором также устанавливается порядок их реализации и лица ответственные за их проведение. В последнем случае, как правило, имеет место заключение соответствующих договоров управления многоквартирным домом, в которых должны быть указаны: состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок определения цены договора. Однако это не лишает возможности собственников самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, соответственно без их заключения.
В зависимости от избранного способа содержания общего имущества многоквартирного дома, определяется порядок несения расходов на него. Это могут быть плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме либо обязательные платежи и взносы собственников помещений. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»