Официальное признание строящегося многоквартирного дома «проблемным объектом»: выход из тупика или повторное нарушение прав обманутых дольщиков? (на примере строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, 22)
К сожалению, в Российской Федерации нарушение прав граждан соинвесторов при строительстве многоквартирных домов является скорее правилом, чем исключением. Нарушение сроков и качества строительства многоквартирных домов затрагивает практически каждый объект строительства.
Адвокат, кандидат юридических наук, Вашанова Оксана Вячеславовна
Подсознательно практически все дольщики готовы к таким проблемам, ведь это не самое страшное, что может произойти на первичном рынке жилья. Самой серьезной проблемой на этапе строительства дома, является прекращение застройщиком строительства дома, по причине банкротства, нецелевого использования денежных средств, мошенничества и других, независящих от дольщиков обстоятельств, в результате чего появляются обманутые дольщики. Масштабы этой проблемы в России удивляют и ужасают. А ведь штат сотрудников правоохранительных органов и различного рода контролирующих структур в нашей стране вряд ли можно назвать скромным. Как это не грустно, «обманутые дольщики» - это проблема типичная именно для России.
Наши адвокаты помогут отстоять Ваши интересы. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Выбор застройщика – прерогатива органов исполнительной власти. На этом этапе должен проводится тщательный отбор организаций - будущих застройщиков, во главу угла здесь должны быть поставлены добросовестность организации, ее платежеспособность и положительный опыт в сфере строительства. Однако жизнь показывает, что нередко победителями конкурсов ошибочно, а возможно и умышленно, становятся организации, не обладающие такими качествами. Кто же должен нести ответственность за такие ошибки? Как мне представляется, точно не обманутые дольщики.
Одной из эффективных мер решения проблемы «замороженного» строительства, является официальное признание объекта проблемным. В Москве не все замороженные стройки официально признаны Правительством Москвы проблемными и взяты под контроль, и не все обманутые дольщики Москвы признаны таковыми. Перечень таких жилых домов, которым «посчастливилось» попасть под контроль Правительства г. Москвы предусмотрен, например, Распоряжением Правительства Москвы от 23.11.2005 года №2337-РП «О создании Комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве». Указанным распоряжением утвержден адресный перечень жилых домов, по которым выполнение обязательств инвесторов-застройщиков перед обманутыми дольщиками Москвы, находится на контроле у Комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в городе Москве. В этот перечень попал и жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, вл. 22.
Но всегда ли контроль со стороны Правительства за официально признанным проблемным объектом, является эффективным и в полной мере обеспечивает защиту нарушенных прав обманутых дольщиков? Давайте ответим на этот вопрос на примере строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, дом 22, в который вложили денежные средства обманутые дольщики Тушино.
31 октября 2001 года между Правительством г.Москвы и ОАО «Финансовая группа «Новый мир» был заключен инвестиционный контракт № 172 от 31.10.2001 г. о реализации проекта строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса 22, на условиях передачи в собственность Москвы 37% жилой площади и машино-мест, и 63% жилой площади в собственность ОАО «ФГ «Новый мир». ОАО «ФГ «Новый мир» привлекло более 50 граждан, которые полностью оплатили стоимость приобретенных ими квартир. К сожалению, в настоящее время эти граждане – обманутые дольщики Москвы.
В связи со срывами ОАО «ФГ «Новый мир» сроков строительства жилого дома, Правительство Москвы решило привлечь в качестве нового застройщика Некоммерческую организацию «Фонд развития жилищного строительства» в качестве нового инвестора для строительства жилого дома. Сделаю небольшую, но очень важную ремарку. Данная организация была создана Постановлением Московской городской думы №103 от 27 ноября 1996 года «Об образовании местного муниципального внебюджетного фонда развития жилищного строительства Северо-Западного административного округа города Москвы», в состав попечительского совета Фонда вошли руководящие сотрудники Префектуры СЗАО г. Москвы, а юридический адрес Фонда совпадал с фактическим адресом Префектуры СЗАО г. Москвы. И еще небольшая деталь, в нарушение Постановления Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. № 255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» Фонд был выбран без проведения конкурса и внесения финансовых гарантий Правительству Москвы.
Фонд был привлечен к строительству жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса 22 на выгодных для Фонда «льготных» условиях, исключительно с целью решения вопроса предоставления жилья обманутым дольщикам, привлеченным ОАО «ФГ «Новый мир»: Фонд был освобожден от участия в конкурсе и внесения финансового обеспечения; Правительством Москвы были переданы Фонду результаты подготовительного периода работ, выполненных ОАО «ФГ «Новый мир», которые оплатили обманутые дольщики (известно, что получение разрешительной документации и подготовительный этап строительства, являются затратным этапом); Правительство Москвы отказалось в пользу Фонда от 37% жилой площади и площади машино-мест, принадлежащих Правительству Москвы в соответствии с инвестиционным контрактом № 172 от 31.10.2001 г.
С целью защиты прав обманутых дольщиков, привлеченных ОАО «ФГ «Новый мир» Правительством Москвы было принято Постановление от 28.12.2005 №1039-ПП «О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22 (Северо-Западный административный округ города Москвы)», которым было предусмотрено:
1. Расторгнуть с инвестором открытым акционерным обществом "Финансовая группа "Новый мир" (далее - ОАО "ФГ "Новый мир") в установленном порядке инвестиционный контракт от 31 ноября 2001 г. N 172.
2. Согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы и префектуры Северо-Западного административного округа города Москвы о привлечении некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" в качестве инвестора по строительству в 2006-2007 гг. жилого дома по адресу: ул. Фабрициуса, вл. 22.
4.1. Общая жилая площадь:
- 100% - в собственность инвестора некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства", в том числе для расчетов с физическими лицами - соинвесторами (58 договоров соинвестирования), привлеченными ОАО "ФГ "Новый мир".
7.8. После окончания строительства жилого дома (п. 2) произвести расчеты с физическими лицами - соинвесторами (п. 4.1) за счет полученной в процессе реализации инвестиционного проекта жилой площади».
Как однозначно следует из текста этого документа, дом должен построить Фонд за свой счет и за свой счет предоставить жилье обманутым дольщикам.
Постановлением Правительства от 25.08.2009 г. №852-ПП в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, в частности из Постановления было исключено требование об учетной регистрации инвестиционного контракта с Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства», Фонду разрешено увеличение общей площади многоквартирного дома с 13500 кв.м. до 22625 кв.м., сохранено обязательство Фонда по обеспечению жильем обманутых дольщиков, привлеченных ОАО «ФГ «Новый мир». Т.е. Фонду позволили почти в два раза увеличить площадь возводимого дома и соответственно увеличить свою прибыль от продажи помещений.
В настоящее время многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Фабрициуса, дом 22 построен, Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства» активно осуществляет реализацию квартир в указанном доме третьим лицам, граждане, купившие квартиры непосредственно у Фонда получают ключи и заселяются в квартиры.
Обманутые дольщики Тушино, привлеченные ОАО «ФГ «Новый мир», чьи права Правительство Москвы взялось защитить, назначив новым застройщиком подконтрольный Мосгордуме и Префектуре СЗАО г. Москвы Фонд, опять остались без квартир. Фонд отказывается передавать квартиры указывая, что никаких правоотношений у Фонда ни с городом, ни с обманутыми дольщиками нет, так как с Фондом Правительство Москвы не заключило инвестиционный контракт. При этом отсутствие инвестиционного контракта никак не мешает Фонду продавать квартиры своим клиентам.
Представители Префектуры СЗАО г. Москвы, сотрудники Моснадзора долевого строительства, Правительства Москвы лишь разводят руками и говорят, что основная проблема обманутых дольщиков Фабрициуса 22 – отсутствие инвестиционного контракта. А кто эту проблему создал? Почему Правительство Москвы такой инвестиционный контракт в свое время не оформило и более того за отсутствием его надобности исключило требование о его учетной регистрации из постановления Правительства Москвы? А сейчас сетует, что у обманутых дольщиков не было бы никаких проблем, если бы само же Правительство Москвы в свое время подписало инвестиционный контракт. Что это, упущение города или искусственное усложнение ситуации с целью повторного обмана уже один раз обманутых дольщиков? Ясно лишь одно, что у чиновников Москвы нет воли на решение данной проблемы, а обманутым дольщикам лишь пускается пыль в глаза. Правительство Москвы при таком развитии событий просто бездействует, помощь обманутым дольщикам не оказывает, не выполняет свои же правовые акты, поскольку, как представляется не имеет политической воли на решение проблемы обманутых дольщиков Тушино, вложивших деньги в строительство дома по адресу Фабрициуса 22.
Адвокаты МОКА «Правовая защита» помогут Вам в суде. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Адвокат, кандидат юридических наук, Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА "Правовая защита"