Долевое участие в строительстве
защита интересов дольщиков
Основным нормативным правовым актом, регламентирующим процедуру долевого участия в строительстве является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в тексте которого прямо оговорено, что им устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Если у Вас возникли проблемы при расторжении договора долевого участия в строительстве или возврате внесенных средств в долевом строительстве, то обращайтесь за помощью к нам. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
К числу соответствующих гарантий как указано непосредственно в тексте самого закона, так и в многочисленных пояснениях к нему относятся: определение цены договора и порядка ее выплаты, сроки исполнения, принятых сторонами по договору на себя обязательств, сроки передачи объекта долевого участия в строительстве застройщику, требования к качеству указанного объекта и т.п. Особо отмечается, как наиболее действенный и эффективный механизм защиты прав и законных интересов дольщиков, возможность досрочного расторжения заключенного договора долевого участия в строительстве и привлечение виновного лица к установленной законом ответственности.
Вместе с тем, указанные средства и способы защиты прав дольщиков, оказываются порой малоэффективными. В частности, последние утрачивают тот «блеск», речь о котором ведется в многочисленных исследованиях вопроса долевого участия в строительстве, в случае приостановления последнего, а равно банкротства застройщика. Последнее требует особого внимания, в свете последних изменений текущего законодательства о банкротстве, в части касающейся банкротства застройщиков, допускающее выдвижение в ходе осуществляемой процедуры признания должника несостоятельным, наряду с денежными требованиями, требований имущественного характера, в частности, о предоставлении жилого помещения.
При всей положительности данных нововведений, до настоящего времени не существует действенных механизмов обеспечения прав дольщиков при возврате внесенных ими денежных средств либо удовлетворении их права на получение жилья. Эффективным средством реализации этих проблем видится в пересмотре ряда положений текущего законодательства в части обеспечения исполнения застройщиком принятых на себя обязательств и обязательного страхования его гражданской ответственности. И если относительно первой части сделанного предположения, существует некоторый механизм его реализации, вторая – до настоящего времени остается в стадии разработки. К числу действенных механизмов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств можно отнести и внесения им на банковский депозит или на депозит нотариуса определенной денежной суммы, а равно наличие последней на его расчетных счетах. Однако указанные средства фактически представляют собой некоторую искаженную разновидность страхования гражданской ответственности застройщика. 
По смыслу названного законодательного акта, регулирующего отношения, связанные с долевым участием в строительстве, обеспечение исполнение обязательств застройщика залогом должно иметь место при условии строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Де-факто залог, как обеспечения исполнения обязательств застройщика при долевом участии в строительстве, означает наложение на объект незавершенного строительства, а равно земельный участок под ним, подведенные к нему коммуникации и иные объекты технической инфраструктуры у дольщиков. Право залога последних возникает с момента государственной регистрации заключенного договора о долевом участии в строительстве. Вместе с тем, взыскание на предмет залога может иметь место не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При реализации заложенного имущества дольщика вправе рассчитывать лишь на получение малой части от вырученной суммы, в связи с тем, что первоначальному погашению подлежат расходы, понесенные в связи с его реализаций, затем иные требования, ранее обеспеченные залогом за счет объекта незавершенного строительства, и лишь после этого происходит пропорциональное распределение оставшейся суммы между заинтересованными лицами. Учитывая, что соответствующий механизм реализации права дольщиков на получение денежного эквивалента обеспеченного залогом исполнения обязательства представлен схематично, все равно становится понятным, что вносимые денежные средства в строительство многоквартирного дома становятся безвозвратно потерянными. При этом, речь идет исключительно о долевом участии в строительстве, возникшим после 01 апреля 2005 г. (момент вступления названного законодательного акта в силу), до этой даты подобные гарантии могли иметь место лишь в случаях прямо оговоренных соответствующим договором. В этой связи, необходима выработка четкой и единообразной практики применения и толкования материальных норм права, максимально направленной на удовлетворение законных требований заинтересованных лиц.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам осуществить возврат внесенных средств в долевое строительство. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»