Долевое строительство
- обременение прав на квартиру
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов или долевое строительство фактически является безальтернативным вариантом приобретения квартиры в «новостройке». Алгоритм поведения здесь достаточно простой.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут отстоять Ваши интересы в суде в спорах, связанных с долевым строительством. Признание права собственности на квартиры и нежилые помещения. Расторжение договора с застройщиком. Взыскание убытков и неустойки. Помощь при банкротстве застройщика. Звоните по тел.: (495) 790-54-47.
Заключив договор участия в долевом строительстве гражданин, обладая правами и обязанностями дольщика, передает в распоряжение застройщика оговоренную договором денежную сумму, составляющую стоимость его покупки. Внесение денежных средств происходит зачастую на начальном этапе строительства, в силу, чего плательщик, приобретает в собственность не объект недвижимость, а лишь право на его получение при вводе возведенного жилого дома в эксплуатацию. Существующей разорванностью во времени между фактическим получением квартиры и передачей денег за нее на условиях долевого строительства и пользуются недобросовестные застройщики, организации-посредники, продающих права требования на получение будущих квартир в собственность, что приводит к громким судебным скандалам, появления социальной группы обманутых дольщиков.
Другим негативным аспектом участия в долевом строительстве, определенным в большей степени покупкой жилья на условиях ипотечного кредитования, является возможность обременения залогом будущей квартиры или прав требования на нее. Момент действительно неприятный, когда при регистрации права на приобретенное жилье возникают ограничения в возможности распоряжаться им или же вообще невозможно дольщику зарегистрировать построенную квартиру за собой.
Приобретение квартиры, участвуя в долевом строительстве с привлечением заемных банковских средств, предполагает ее обременение, что является своеобразной гарантией заимодавца (банка или иной кредитной организации), что понесенные им расходы будут компенсированы. Соответствующая возможность достаточно детально прописана законодательно, допускающего обременения залогом и недостроенного жилья, вопреки расхожему предубеждению, что оформить ипотеку возможно лишь при условии ввода дома в эксплуатацию. Приобретаемое, в таких случаях, на условиях участия в долевом строительстве жилье находится в обременении перед банком или иной кредитной организации вплоть до полного расчета по взятым перед ним обязательствам. До момента его передачи, обременению залогом подлежит право требования дольщика на передачу ему квартиры. Соответствующие права, равно как и их обременение, подлежит оформлению в установленном законом порядке, с обязательной их государственной регистрацией, т.к. речь идет о сделке с недвижимостью.
Обременение на приобретаемую на правах участия в долевом строительстве квартиры, равно как и прав требования ее получения может иметь место и при использовании собственных средств на ее покупку. В частности, договором может быть предусмотрено условие об отсрочке или рассрочке платежа, с возложением обременения на приобретаемую недвижимость. Если же в договоре участия в долевом строительстве и предусматривается возможность периодического внесения платежей в счет оплаты стоимости будущей квартиры, а условие о ее залоге отсутствует, то право собственности на нее будет зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке без наложения обременения.
Однако на этот счет бытует и иное мнение, где акцент сделан именно на условие внесения дольщиком денежных средств: единовременным платежом или с известной периодичностью. В последнем случае, независимо от предусмотренного договором условия о залоге, имеет место обременение на приобретаемую квартиру. Правда, в подобных ситуациях, судебная практика придерживается несколько иной позиции, что значительно облегчает положение дольщиков.
Зачастую дольщики приобретая квартиру на условиях долевого строительства, сами того не подозревая возлагают на нее обременение. Причиной к тому может служить нахождение земельного участка, на котором располагается строящийся дом или самого дома в залоге или существующая возможность его оформления. Соответственно, когда дом будет введен в эксплуатацию обременение автоматически перераспределиться на сданные квартиры. Однако по действующему законодательству право залога с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дом и передачи квартиры дольщику по акту подлежит автоматическому прекращению Право залога на земельный участок, находящийся у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекратится с момента, когда все квартиры (иные объекты долевого строительства) в многоквартирном доме будут переданы дольщикам. Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме во исполнение заключенного договора участия в долевом строительстве была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам отстоять Ваши интересы в суде в спорах, связанных с долевым строительством. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»