Договор аренды
выкуп арендованного имущества
Возможность выкупа имущества переданного в пользование на основании договора аренды, является больше исключением, чем правилом. Выкуп арендованного имущества допускается, если соответствующая возможность предусмотрена законом или договором аренды. Действующее законодательство на этот счет содержит минимальное число случаев, при которых допускается выкуп арендованного имущества. К ним, в частности относятся, приобретение имущества в лизинг, выкуп арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, выкуп арендованного государственного или муниципального имущества на основании договора аренды с правом выкупа. Наиболее чаще возможность выкупа арендуемого имущества предусматривается в договоре аренды. Более того, условие о выкупе арендованного имущества совсем не обязательно может быть предусмотрено непосредственно в момент заключения договора аренды. Допуская возможность возникновения соответствующей потребности у его участников в период исполнения договора аренды, законодатель предусматривает включение последнего в его содержание посредством заключения дополнительных соглашений.
Независимо от оснований возникновения права выкупа арендованного имущества, его приобретение возможно при условии внесения арендатором его выкупной стоимости в полном объеме. При этом из содержания соответствующей правовой нормы не ясно, является ли условие о внесении выкупной цены за имущество существенным для договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества или нет. Применительно к договору аренды закон указывает на необходимость согласования сторонами предмета договора и размера арендной платы. При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных не названо. При подобном подходе, участники договора аренды обладают возможностью включить в содержание договора лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества. О правильности сделанного вывода свидетельствует допускаемая законодателем возможность включить условие о выкупе арендованного имущество в содержание договора аренды спустя некоторое время после его заключения, посредством составления дополнительного соглашения. При этом, выкупная цена может быть определена, как обособлено, так и с учетом уже внесенной арендатором арендной платы.
Подобного рода позиция применима в большей степени к договорам аренды движимого имущества, в случае, если предметом договорных отношений выступает недвижимое имущество, то условие последнего о выкупной цене является существенным. Подобной позиции придерживается и сложившаяся судебно-арбитражная практика. В частности, поскольку ведется речь о выкупе арендуемого имущества, то к складывающимся правоотношениям должны быть применены нормы, регулирующие куплю-продажу объектов недвижимости, согласно которым обязательным условием договора, определяющим его действительность, является цена.
По общему правилу выкупная цена арендованного имущества не входит в состав арендной платы и более того, произведенные арендные платежи не подлежат зачету при определении выкупной цены. Исключение составляют случаи, когда условие о выкупе арендованного имущества было предусмотрено дополнительным соглашением сторон, заключенного после частичного исполнения договора аренды. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.
Выкуп арендованного имущества возможен, как в течение действия всего срока договора аренды, так и по его окончании. В последнем случае, выплата арендатором выкупной цены должна быть произведена в полном объеме до окончания срока действия договора аренды. Действующее законодательство допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. На этот счет в судебной практике сложилось двоякое мнение. С одной стороны условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи. Соответственно правовое регулирование договорных отношений осуществляется соответствующими правовыми нормами, которые подлежат применению и в случае возникновения судебных споров. С другой – условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, не может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.
Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, то по окончании срока действия договора, который предусматривает преимущественное право арендатора выкупить арендуемое имущество по определенной выкупной цене, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»