Договор аренды: преимущественное право при пролонгации
Реализация преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможно при одновременном соблюдении ряда условий. Во-первых, арендатор в течение всего срока действия договора должен надлежащим образом исполнять возложенные на него обязанности. В большей степени это касается внесения арендной платы: в установленные договором сроки и в полном объеме. Во-вторых, преимущественное заключение договора аренды на новый срок допустимо постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут грамотно составить договор аренды и отстоять ваши интересы в суде. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок – право добросовестного арендатора, того который надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства. Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то он утрачивает преимущественное право. К нарушениям обязательств по договору аренды, в частности, могут относиться просрочка во внесении арендных и иных платежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, ущемление прав иных арендаторов, неосуществление коммерческой деятельности в арендуемом помещении и т.п.
Преимущественное право может быть запрещено законом: в частности, оно не распространяется на договор проката, договор аренды транспортного средства с экипажем и без такового. Не уместно говорить о преимущественном праве пролонгации договора, в рамках которого хотя и предоставляется возможность пользования имуществом, но на этом его сходство с договором аренды и заканчивается. Как это, например, имеет место в таких договорных конструкциях как договор на эксплуатацию рекламного места, предоставляющий заказчику право пользования частью земельного участка, но договором аренды не являющийся. Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон. Также об этом могут свидетельствовать совершаемые участниками договора действия: направление арендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права; сдача арендодателем имущества в аренду третьему лицу. Правда, в последнем случае велик риск оспаривания данного договора со стороны арендатора. В частности, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право может быть ограничено и договором аренды посредством указания в нем на соблюдение арендатором ряда условий. Так, в частности, договором может быть оговорено, что арендатор обязан направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за определенный срок до окончания договора, например, за три и более месяца. Участниками арендных отношений может предусматриваться отказ от обязательного направления арендатором каких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации, предусмотрев зеркальную обязанность самого арендодателя. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы выяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет. Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено.
Стоит отметить, что реализовать преимущественное право аренды может не только арендатор по еще действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения текущего с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам грамотно составить договор аренды и отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам:(495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»