ДАРЕНИЕ КВАРТИРЫ
- особенности заключаемого договора
Дарение квартиры является частным случаем распоряжения дарителя, принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем, несмотря на всю простоту ситуации, на практике, зачастую возникает много споров, предметом которых является признание совершенной сделки недействительной. Причиной тому является предмет дарения, на который после передачи его в дар, как выясняется, может претендовать достаточно широкий круг лиц.
Адвокаты «Правовой защиты» помогут написать, оформить и отстоять в суде любой договор дарения квартиры. Если Вам квалифицированная юридическая помощь, звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47.
Дарение квартиры, представляет собой одну из разновидностей договора дарения, предметом которого выступает жилое помещение. Находясь на стыке норм жилищного и гражданского законодательства, определяющих правовой статус предмета договора, дарение квартиры несколько выделяется из общего представления о дарении в целом. Традиционно, подчиняясь общим правилам, дарение квартиры можно определить как безвозмездную передачу одним лицом другому, принадлежащей ему на праве собственности квартиры.
В случае, если передача квартиры имеет место при наличии встречного предоставления имущества, соответствующие действия не признаются дарением, а подлежат иной правовой оценке. Зачастую подобного рода случаи имеют место в случае распределения муниципального или ведомственного жилья, когда расширение жилой площади нуждающихся лиц, ставится под условие сдачи ими имеющихся в их распоряжении жилых помещений в порядке дарения. Соответствующая оговорка не применяется к случаям символической передачи взамен дара, какого-либо имущества или денежных средств.
Законодательно дарение квартиры не связывается с личностью одаряемого. Здесь собственник жилья обладает неограниченной свободой выбора, дарение квартиры может быть осуществлено как одному, так и нескольким лицам, необязательно являющимися родственниками дарителя. Дарение квартиры подчиняется общим требованием к содержанию и форме договора. Последний составляется в письменной форме с обязательной его государственной регистрацией. Последняя предопределяет момент возникновения прав одаряемого в отношении подаренной квартиры. С государственной регистрацией договора дарения квартиры связывается взимание обязательных платежей за коммунальные услуги. Вопреки сложившемуся убеждению, последние подлежат оплате новым собственником (одаряемым) квартиры не с моменты фактического заселения, во вновь приобретенное жилье, а именно после государственной регистрации договора. При составлении договора дарения квартиры необходимо обратить внимание на наличие в нем оговорок или условий относительно фактической передачи дара. По действующему законодательству последняя, предусматривающая оговорку о получении дара одаряемым после смерти дарителя, не допускается. 
Формально для совершения сделки по дарению квартиры достаточно свободного волеизъявления сторон. Однако в ряде случаев, совершение последней может быть ограничено, либо допускается при наличии определенных условий. В частности, не подлежит дарению квартира от имени малолетних и граждан, признанных в установленном порядке недееспособными, их законными представителями, а передаваемое в дар жилое помещение не может предназначаться одаряемым из числа работников образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а равно лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственных и муниципальных служащих, служащих Банка России в связи с их должностными положениями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
В том случае, если даритель состоит в зарегистрированном браке, дарение квартиры предполагает наличие согласия на совершение сделки второго супруга. Несоблюдение этого требования может послужить поводом для признания дарения недействительным. Согласие на совершение дарения дается в письменной форе и подлежит нотариальному удостоверению. Соответствующее требование в равной мере распространяется на все случаи нахождения жилого помещения в общей собственности, при условии, что лицо, выступающее в роли дарителя, распоряжается им целиком, а не в какой-либо части, которая возможно составляет его долю в общем имуществе.
Проживание в квартире, передаваемой в дар, вместе с собственником и иных лиц, например его родственников, не препятствует реализации его воле. В частности, даритель вправе осуществить дарение квартиры, как своему родственнику (родственникам), в том числе и не проживающим совместно с ним, так и совершенно посторонним лицам или организациям. В равной мере дарение квартиры может быть осуществлено, как в пользу одно, так и нескольких лиц. Дарение квартиры, предопределяя смену собственника отчуждаемого имущества, порождает за собой изменения в отношения пользования подаренной недвижимостью. В данном случае речь идет о возможности дальнейшего проживания в подаренной квартире родственников дарителя, а равно иных лиц. Дарение квартиры является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако последнее имеет место далеко не во всех случаях. В частности, члены семьи дарителя, проживающие совместно с ним в квартире, передаваемой в качестве дара, имеют возможность сохранить за собой право пользование соответствующим жилым помещением и после совершения сделки. Так, по смыслу действующего законодательства, а равно судебной практики его применения, члены семьи собственника, совместно с ним проживающие, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу вправе и дальше пользоваться этим жилым помещением.
Во всех остальных случаях дарения квартиры при прекращении в отношении нее права собственности у дарителя, предполагает прекращения прав пользования ею и у иных лиц, совместно с ним проживающих, в результате чего они должны покинуть занимаемое помещение. Если этого не произошло, новый собственник вправе требовать их принудительного выселения.
Вам нужен хороший адвокат? Наши адвокаты помогут Вам грамотно составить договор дарения и отстоять Ваши интересы в суде. Звоните по телефонам: (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»