Аренда зданий и сооружений
- риски при заключении договора
По договору аренды здания и сооружения арендатору подлежат передаче любые искусственно возведенные на земельном участке или под ним самостоятельные объекты, который фундаментально с ним связанные, использование которых по целевому назначению и перемещение без несоразмерного ущерба его назначению физически невозможно.
Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.
Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. К зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В рамках данного договора аренде подлежат как недостроенные, так и разрушенные здания и сооружения. На этот счет судебная практика отмечает, что их аренда не допускается лишь в том случае, если разрушенное или недостроенное здание по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.
Подобного рода конкретизация понятия здания или сооружения не случайна. Договор аренды последних, должен максимально точно определять имущество, которое передается арендатору, включая в его содержание характеристики, позволяющие выделить его в составе других помещений в здании, в частности, такие как адрес и площадь, с обязательным приложением планов с обозначением границ помещения и т.п. В противном случае договор аренды здания и сооружения считается незаключенным, что порождает за собой, при отсутствии доказательств фактического пользования имуществом, обязанность арендодателя вернуть арендатору полученные по договору платежи в качестве неосновательного обогащения.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. В том случае, если договор аренды здания или сооружения, заключается на срок не менее года, он в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Цель договора аренды здания и сооружения не относится к числу его существенных условий. В то же время, судебная практика выделяет несколько моментов, позволяющих признать заключенный договор аренды недействительным, лишь на том условии, что он противоречит целям, ради которых заключался. В частности, если при заключении договора стороны согласовали условие об использовании жилого помещения в целях, не соответствующих его назначению, без его перевода в нежилой фонд, сделка является ничтожной. В подобных ситуациях арендодатель вправе заявить о применении последствий недействительности сделки и потребовать возмещения стоимости фактического пользования объектом аренды. Кроме того, он обладает абсолютной возможностью потребовать оплаты стоимости фактического пользования в качестве неосновательного обогащения.
С другой стороны, если стороны договора аренды здания или сооружения согласовали конкретную цель использования арендованного здания, но арендодатель предоставил его в состоянии, непригодном для такого использования, это означает, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию. Это дает арендатору право требовать расторжения договора, с последующим возмещением убытков в размере уплаченных арендных платежей. Однако, в качестве аргументов в свою защиту арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой в случае устранения арендодателем обнаруженных недостатков в разумный срок арендатор не вправе требовать расторжения договора.
Адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»