АДВОКАТ АНДРЕЙ РЕБРИКОВ: «Серые схемы» в долевом строительстве - как с ними бороться»
Строительные компании в России всячески стараются уменьшить свои риски, используя часто почти обманные схемы, которые подвергают опасности интересы тех граждан, которые всё же заключают с ними договоры. Когда возникают проблемы – приходится идти к адвокату. Но лучше знать, какие риски Вас ожидают.
Кандидат юридических наук адвокат Андрей Ребриков рассказывает про риски, которые могут ожидать при заключении договора на участие в долевом строительстве.
Вам необходима квалифицированная юридическая помощь и нужен хороший адвокат? Можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-54-47.
Вложение денежных средств в долевое строительство жилья стало на сегодняшний день довольно выгодным способом улучшить свои жилищные условия. Продаёшь свою старую квартиру, вкладываешь вырученные средства в долевое строительство новой, какое-то время снимаешь жильё, а затем въезжаешь в новую просторную квартиру в новостройке. Однако, данный способ улучшения жилищный условий, является в то же время более рискованным.
В целях упорядочения отношений строительных организаций и граждан в данной области, Президентом РФ 30 декабря 2004 года был подписан Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако не все проблемы были решены с принятием данного закона. Вместо того, чтобы стремиться к соответствию высоким стандартам, предъявляемым законодательством к застройщикам, строительные и девелоперские фирмы стали придумывать различные схемы по привлечению денежных средств граждан в обход ФЗ № 214. В Средствах массовой информации и в юридическом сообществе такое явление назвали «серые схемы привлечения денежных средств граждан в строительство жилья».
Поэтому, учитывая возникшие проблемы при реализации многих строительных проектов, учитывая снижение доверия населения к вложению денежных средств на стадии строительства 17 июня 2010 года Парламентом России был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Целью данного закона стало создание для застройщиков стимулов работать по предложенной государством модели привлечения денежных средств граждан в строительство жилья. Как известно, в кризисный и посткризисный период, строительная отрасль особо остро нуждается в подпитке денежными средствами. Банковские кредиты для финансирование строительства – очень дороги, да и не все банки решаются сейчас кредитовать строительную отрасль. Кредиты получают лишь самый крупные и проверенные застройщики. Единственный путь обеспечить финансирование строительства жилья – привлекать денежные средства граждан. В то же время, для того, чтобы граждане массово вступали в долевое строительство, они должны иметь четкие гарантии того, что они не лишатся своих денег, что они получат свою квартиру в четко обозначенный застройщиком срок и соответствующего качества. Насколько эффективными окажутся эти изменения покажет время.
А пока многие застройщики до сих пор использует «серые схемы» привлечения денежных средств граждан в строительство жилых домов.
Причины неиспользования застройщиками легальной схемы ФЗ № 214 обсуждались неоднократно. Однако, последствия использования данных «серых» схем одни: застройщики грубо нарушают права граждан.
Одной из наиболее распространенных «серых» схем, которые используют застройщики - это предварительный договор купли-продажи (по крайнем мере такой способ привлечения денежных средств граждан в долевое строительство был очень распространен до вступления в силу в июне 2010 года поправок к ФЗ № 214). Причем в большинстве случаев застройщик обещает заключить основной договор только после регистрации права собственности на квартиру на себя, не указывая в договоре какого-либо календарного срока окончания строительства дома и передачи квартиры дольщику. Ни о какой неустойке за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию в таких договорах и речи не идет. Заключение гражданами такого договоров несет в себе множество рисков. Пользуясь юридической неосведомленностью дольщиков, такие недобросовестные строительные компании могут сколь угодно долго затягивать сроки окончания строительства жилого дома и передачу жилья дольщику. Ведь календарный срок для сдачи дома в эксплуатацию все равно в договоре не указан, не указана также ответственность за срыв окончания строительства. Более того, многие застройщики ставят в предварительный договор условие по которому досрочное расторжение предварительного договора влечет для дольщика последствия в виде выплаты неустойки от 7 до 10 % от внесенных сумм денег.
Между тем, заключение такого рода предварительного договора не означает, что гражданин вынужден теперь бесконечно долго ждать вселения в свою квартиру и слушать бесконечные обещания менеджеров компании-застройщика. В Федеральном законе № 214 продуманы правовые механизмы защиты прав дольщиков с которыми заключен договор по так называемой «серой» схеме привлечения денежных средств в долевое строительство. Согласно данному закону компания, не имеющая права привлекать денежные средства в долевое строительство жилья (например, не имеет разрешения на строительство) или заключившая с дольщиком сделку привлечения денежных средств в долевое строительство по договору, условия которого не соответствую Федеральному закону № 214, по требованию дольщика обязана возвратить ему переданные по договору денежные средства, а также выплатить на сумму этих денежных средств проценты по двойной ставке рефинансирования, и, кроме того, в случае возникновения убытков у дольщика, (например, дольщик брал кредит для оплаты такого договора или снимал квартиру) такая компания должна возместить дольщику эти убытки. Однако, по нашей практике, застройщики, использующие «серые» схемы привлечения денежных средств в долевое строительство не торопятся возмещать дольщикам вышеуказанные суммы денежных средств. Они указывают на законность применения схемы предварительного договора, ссылаясь при этом на принцип свободы договоры. 
В связи с этим, на практике в судах нами довольно часто (а можно сказать и всегда) ведутся жаркие споры адвокатов с представителями застройщиков по поводу признания предварительных договоров недействительными и применения санкций, предусмотренных Федеральным законом № 214. Трудности также возникают при доказывании факта привлечением денежных средств именно в долевое строительство при использовании застройщиком той или иной «серой» схемы. Ведь квалифицирующим признаком наложения на застройщика ответственности является именно факт привлечения денежных средств в долевое строительство, а не во что либо ещё.
Тем не менее, судебная практика складывается пока в пользу дольщиков и суды по данной категории дел адвокаты Коллегии адвокатов «Правовая защита» выигрывают. Поэтому, если Вам надоело ждать окончания строительства жилого дома, если надоело слушать вечные обещания недобросовестного застройщика и Вы хотите отказаться от дальнейшего бесплатного кредитования застройщика, забрав внесенные застройщику деньги (а также проценты и убытки), обращайтесь к нашим адвокатам, у нас есть положительный опыт ведения таких дел.
Вам нужен адвокат? Наши телефоны: (495) 790-54-47.
24 февраля 2011 года
© Московская областная коллегия адвокатов "Правовая защита",
адвокат, кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич,
юрист высшей категории Синельникова Ольга Леонидовна