Добросовестный приобретатель: истребование жилого помещения
Одним из обязательных критериев признания покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем является его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца имущества, что подлежит оценке с учетом принятых им мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение предмета сделки. При заключении сделки, кроме того, покупатель жилого помещения должен проявить разумную осмотрительность. Таким образом, свою добросовестность приобретателю жилья стоит еще и доказать.
Если Вам необходим профессиональный адвокат и квалифицированная юридическая помощь, записывайтесь на консультацию по тел.(495) 790-54-47.
О добросовестности приобретателя, например, могут свидетельствовать такие его действия, как ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Наряду с этим нельзя говорить о добросовестности приобретателя, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в едином государственном реестре прав (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Покупатель может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он его приобрел, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, чего собственно покупатель мог знать далеко не всегда. В свою очередь, собственник, чье имущество было реализовано без его ведома, обладает возможностью опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель все же должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что приобретенное жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, например, результате мошеннических действий или в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, то суд, с большей долей вероятности удовлетворит его требование по изъятию имущества, в том числе и из владения добросовестного приобретателя. Таким образом, возможность истребовать свое имущество из чужого незаконного владения у собственника имеется, однако, реализована она может быть далеко не всегда.
Анализ судебной практики показывает, что любые мошеннические действия с жилым помещением, будь то подделка подписи продавца на договоре купли- продажи, отчуждение жилого помещения по доверенности после смерти собственника, продажа по поддельным паспортам и т.д., признаются судами действиями по выбытию недвижимости помимо воли собственника. Для того чтобы иметь возможность заявить о своих правах в суде, необходимо, чтобы суд признал покупателя по договору купли-продажи жилого помещения добросовестным приобретателем. Добросовестные покупатели недвижимости имеют право предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по сделке, в размере стоимости квартиры, установленной договором.
Добросовестный приобретатель, в свою очередь, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Более того, законом ему предоставлено право оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Высококлассные адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.
Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита