ВС рассмотрит 21 сентября дело о том, может ли залогодатель оспорить ипотеку, воспользовавшись тем, что объект – самовольная постройка

АО «С-Гений» выступает против ООО «Банк “МБА-Москва”. Как следует из материалов дела, «С-Гений» просит признать недействительным договор ипотеки с банком «МБА-Москва» в отношении здания и участка на юго-востоке Москвы, обеспечивавшим кредит третьему лицу.

Истец считает, что предыдущее руководство общества предоставило в залог самовольную постройку, и с учётом ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) ею распоряжаться нельзя. Разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано в отношении здания площадью 1388 квадратных метров, а в залог передано 2894 квадратных метров. Факт незаконности постройки был подтверждён инспекцией по недвижимости, которая обнаружила, что в заложенном здании надстроен третий этаж и обустроен «полноценный подвальный этаж с торговыми площадями». При этом документов о законности реконструкции здания у «С-Гения» не было.

В этом деле спор идёт по двум взаимосвязанным вопросам. Один из них заключается в том, может ли тот, кто передал в залог самовольную постройку, оспорить впоследствии ипотеку, ссылаясь на то, что оборот самовольных построек запрещён, а второй касается применения срока исковой давности.

Суд первой инстанции и кассация удовлетворили иск применяя правила о самовольной постройке, а апелляция, вставшая на сторону ответчика, эту тему обошла. В заявлении о передаче дела на пересмотр ответчиком было обращено внимание на то, что запрет на оборот самовольных построек истец использует, можно сказать, не по назначению. А именно, не для того, чтобы признать здание самовольной постройкой, а чтобы снять обременение.Сам же истец не принимает мер для приведения здания в состояние до реконструкции или для его сноса.

Всё это юристы называют термином эстоппель (от англ. «estop» — лишать права выдвигать возражения), представляющий собой правовой принцип, в силу которого лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих требований и возражений при наступлении определенных обстоятельств. Применение этого принципа позволяет внести определенность в правоотношения компаний, защитить их от необоснованных требований и претензий, не нарушить их разумных ожиданий относительно поведения контрагентов, а так же сделать гражданский оборот более стабильным и предсказуемым. Есть основания надеяться, что экономическая коллегия решится его применить в этом деле.

Что касается применения исковой давности, то первая инстанция и кассация решили, что так как спор идёт о нарушении права истца, не связанном с лишением владения, то давность к иску применяться не должна. О том, что приоритет должны иметь правила об оспаривании сделок, судами упомянуто не было. Трудности возникают и с определением того, с какого момента отсчитывать срок давности. Истец полагает, что с того момента, как сменился акционер, хотя в определении не уточняется, когда это произошло, с чем согласилась апелляция.

Ольга Мотева © МОО "Правовая защита"
У адвокатов «Правовой защиты» имеется успешный опыт ведения дел в сфере недвижимости. Если Вам нужна юридическая защита и поддержка, звоните нам по телефонам: 8(495)790-54-47